Sevilla apuesta por los pisos pequeños para afrontar la creciente demanda

El Ayuntamiento ha puesto en marcha una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para aumentar la edificabilidad permitida en las nuevas promociones que se levanten en la ciudad. A efectos prácticos, este cambio posibilitará construir un 20% más de viviendas en un mismo espacio. Esta medida, que trata de dar respuesta a la creciente demanda, supondrá un aumento significativo de pisos con menor tamaño que los actuales en las nuevas promociones. Sevilla se suma así a la tendencia que están experimentando otras capitales españolas y europeas, donde las conocidas como “viviendas compactas” ganan protagonismo.

Esta reforma urbanística “no reducirá el tamaño mínimo permitido para las viviendas, que en Sevilla se mantiene en torno a los 40 metros cuadrados útiles y alrededor de los 25 metros cuadrados en el caso de viviendas turísticas”, subraya Joaquín Caraballo, miembro de Alianza Sevilla y gerente de Inmobiliaria Caraballo. Sin embargo, el aumento del coeficiente de edificabilidad permitirá que los promotores incorporen más unidades habitacionales en cada edificio. En la práctica, habrá “más unidades de pisos pequeños porque caben más”, especialmente los de un único dormitorio.

Esta decisión responde a una demanda de los promotores. “A pesar de vender los pisos a precio de oro, a muchos promotores no les salen los números”, apunta el experto y subraya que ello se debe a factores como los elevados costes del suelo, los largos plazos para obtener licencias y los gastos de construcción.

Eso sí, la modificación del PGOU no afectará a toda la capital hispalense. Los suelos afectados por las servidumbres aeronáuticas acústicas del aeropuerto no podrán aumentar la densidad de viviendas que ya existe.

Pros y Contras

Como cualquier normativa, encierra aspectos positivos y negativos. Entre los pros, Caraballo valora la posibilidad “de construir más viviendas en la ciudad”, lo que podría contribuir a aumentar la oferta en un mercado caracterizado por la escasez que se combina con una demanda que crece sin control. Además, para determinados perfiles de compradores –personas solas, parejas sin hijos o inversores–, las viviendas de menor tamaño pueden resultar más asequibles.

También hay contras. “Los pisos ya no son grandes, porque se construyen muchos más pequeños que antes y si ahora permiten hacerlos aún más chicos... vamos a tener mini pisos”, manifiesta Caraballo sobre unas viviendas que, presumiblemente, se convertirán en el estándar de las nuevas construcciones. Aunque recalca que el mínimo legal no se reduce, en la práctica los promotores optarán por multiplicar las unidades pequeñas en lugar de construir viviendas de mayor superficie.

Otro aspecto que genera incertidumbre será el impacto real sobre los precios. La normativa municipal no establece límites ni hace referencia al coste final de las viviendas, que quedará determinado por las condiciones del mercado y las decisiones de cada promotor. Por tanto, existe el riesgo de que, a pesar del menor tamaño, los precios por metro cuadrado continúen siendo elevados.

Cambios demográficos

“Es verdad que las necesidades han cambiado”, subraya el experto inmobiliario sobre el cambio demográfico que vive la ciudad. Indica que, más allá de las consideraciones económicas, las circunstancias familiares en Sevilla han experimentado transformaciones significativas en las últimas décadas. El aumento de “personas solteras, familias monoparentales, divorciados” y, por supuesto, que la norma es tener un único hijo son motivos que han modificado sustancialmente la demanda de vivienda.

Estos cambios sociológicos han provocado un incremento en la demanda de pisos de un solo dormitorio, tanto para comprar como para alquiler. “Antes nadie los alquilaba y ahora hay una gran demanda”, asegura.

De hecho, el informe de modificación del PGOU resalta “la existencia de una densidad residencial muy baja. Buena parte de ellas presentan una superficie media de vivienda en torno a los 115 metros cuadrados llegando en casos extremos a superar los 155 metros cuadrados, lo que suponen viviendas muy grandes para las necesidades actuales de la población”.