La reducción de compraventa de vivienda en España, que fue de cien mil viviendas menos en 2023 respecto a 2022, y de las viviendas que se adquieren con préstamo hipotecario que está en torno al 40% del total de compraventas, nos lleva a analizar la reciente Encuesta Trimestral de Préstamos del BCE. En la Encuesta destaca el papel de la subida de los tipos de interés en la caída de la demanda de hipotecas, ya que el mercado español de hipotecas es muy sensible a la subida de tipos porque hay una actividad de compraventa importante con relación al volumen de los alquileres; la hipoteca a tipos variables ha sido la más usada frente a la de tipos fijos; y la fracción de hipotecas sobre el total de compraventas oscila en el tiempo pero es relativamente elevada. Así pues, aunque los tipos de interés bajaran algo en el futuro próximo, el efecto de las subidas desde 2022 a 2023 seguirá influyendo en 2024 en el mercado de vivienda.

La encuesta del BCE proporciona información cuantitativa como diferencia entre las opiniones de los bancos sobre las cuestiones planteadas. Por ejemplo, en factores que contribuyen a Cambios en los estándares o criterios generales de concesión de crédito para vivienda por los bancos españoles, la cifra de 1% en el cuarto trimestre de 2023 sobre el coste de los fondos significa que hay prácticamente los mismos bancos que consideran que el coste de financiación es un elemento para endurecer los créditos que los que no lo consideran, y esta diferencia es 1%. Igualmente, cuando se señala que la competencia tiene un valor cero es que hay el mismo número de bancos que consideran que la competencia actual influye en que los estándares se relajen, que los que no lo ven así. En la percepción del riesgo hay también un mismo número de bancos que perciben un aumento del riesgo sobre los que no lo perciben; y los que muestran menos tolerancia al riesgo que los que tienen más tolerancia. Pero lo importante es que si lo comparamos con el trimestre anterior, vemos que el coste de la financiación continúa teniendo cada vez menos importancia, la percepción del riesgo disminuye significativamente después de haber aumentado, y la tolerancia al riesgo es un factor que no endurece ya tanto los estándares de concesión de crédito.

En segundo lugar, en los Términos y condiciones en los que los bancos españoles conceden los créditos para compra de vivienda por familias, un 10% neto endurece términos y condiciones como son la cantidad concedida respecto al valor tasado de la vivienda, el plazo al que se concede el crédito, o los propios tipos y comisiones que se cargan. Pero también aquí, este endurecimiento –que los bancos españoles explican por mantener márgenes– es bastante inferior al del trimestre anterior, aunque algo superior a la media de la Unión Europea, donde las condiciones generales son de relajación.

Un tercer aspecto se refiere a los Factores que contribuyen al endurecimiento de los términos y condiciones concretas de los créditos. Se considera el coste de la financiación bancaria y las restricciones que por motivos de equilibrio del balance pueden tener los bancos, y este factor se mantiene en 10% igual que el trimestre anterior, similar ahora a la media europea de 7%, donde hay también una abundante liquidez. La competencia juega un papel nulo, mientras que en Europa vemos que es un elemento que relaja las condiciones del crédito hipotecario. Aquí también la percepción del riesgo es un factor claramente en disminución en España.

Los bancos señalan que el mayor rechazo de peticiones de préstamos hipotecarios, que llegó a ser indicado por un porcentaje neto del 30% de los bancos en trimestres anteriores, cae en la actualidad al 5%, señal clara de la mayor disposición a dar estos préstamos. En este caso hay dos variables que explican la menor demanda de crédito, las perspectivas del mercado inmobiliario y la confianza de los consumidores, pero la primera mejora respecto al trimestre anterior y están ambas mejor que la media europea. Por último, encontramos la referencia al tipo de interés, que es la variable que de forma más clara explica la reducción de la demanda; sin embargo, en España ha pasado de representar un elevadísimo 60% en las respuestas, al 30%, y nueve puntos menos que la media de la Unión Europea. Es destacable, por otra parte, que la menor demanda de crédito bancario se asocia poco a la formas de financiación alternativa de hipotecas.

Podemos concluir lo siguiente. La política monetaria que sigue el BCE está afectando al mercado inmobiliario español, tanto por la financiación de la promoción y construcción, como por el endurecimiento de las condiciones de los créditos y la reducción de la demanda de crédito. En la encuesta, por encima de todo sobresalen los elevados tipos como explicación del retraimiento de la demanda, aunque su importancia disminuye muy sustancialmente respecto a las encuestas anteriores. Los bancos españoles muestran en 2024 una mejor disposición a facilitar crédito para compra de vivienda por familias, variando significativamente respecto al trimestre anterior. Los factores que contribuyen a esta mejora en los términos y condiciones son el menor coste de financiación, así como la percepción de menor riesgo, y la mayor tolerancia al mismo. La competencia juega un papel neutro con respecto a la forma en que se fijan términos y condiciones. La demanda de crédito que caía por las perspectivas del mercado inmobiliario y la menor confianza de los consumidores, mejora respecto al trimestre anterior en lo que se refiere a la primera. La financiación alternativa no se considera por la banca una causa de la menor demanda de crédito hipotecario.