Un grupo de inquilinos de la promoción de viviendas de alquiler (VPO) de Los Bermejales, conocida como Residencial Arttysur, han perdido la demanda civil en la que acusan a la empresa Se-perian, que construyó y gestiona estos inmuebles, de imponer "cláusulas abusivas" en los contratos. En una sentencia dictada el pasado 2 de marzo de 2023, el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Sevilla ha fallado la desestimación de la demanda que presentaron 14 vecinos a través de la asociación de vecinos Arttysur, que tendrá que pagar las costas. Contra la sentencia cabe recurso de apelación en 20 días.

La Justicia declara que se ajustan a la legalidad las tres cuestiones de los contratos denunciadas por los vecinos. "Por todo ello se estima que las partes han de atenerse a lo pactado en los contratos suscritos, sin que proceda declarar la nulidad de pleno derecho de ninguna de las cláusulas ni introducir las condiciones señaladas por la parte actora. Procede por tanto la desestimación de la demanda".

El abogado Lucas Fernández de Bobadilla, socio del bufete MA Abogados y que representa a la empresa, ha mostrado su satisfacción por la decisión judicial. "Se ha hecho Justicia y se ha evitado el fraude de ley de pretender no cumplir con los requisitos exigidos legalmente para el disfrute de una vivienda de VPO", ha afirmado el letrado, que ha añadido que ha quedado "probado la correcta actuación del promotor que en todo momento ha cumplido con las exigencias legales y reglamentarias de la Junta de Andalucía para promociones públicas".

Los demandantes cuestionaban "la vigencia de los contratos por un periodo de 25 años", "la improcedencia de suscribir nuevos contratos o renovaciones contractuales por periodos temporales sucesivos y, con ello, la inexigibilidad de nueva acreditación de los requisitos para el acceso a un nuevo contrato de arrendamiento de viviendas de protección oficial" y "la exigibilidad de un arrendamiento con opción de compra de viviendas de protección oficial sujeto, por tanto, al precio correspondiente a los módulos de VPO de acuerdo con su calificación administrativa". 

Respecto a los contratos suscritos entre los inquilinos y la empresa, la sentencia declara que "las cláusulas relativas a la duración del contrato de arrendamiento y al precio de la opción de compra superan el doble control de transparencia".

La juez admite que en los anuncios de prensa previos que la empresa publicitó "es cierto que en el punto concreto relativo a la referencia a 25 años pudieran inducir a error a los lectores del anuncio", pero concluye que estos anuncios no pueden usarse como prueba de las condiciones de la promoción. "No puede llegarse a la conclusión de estimar que a partir de estas publicaciones deben fijarse las condiciones relativas al plazo de duración del contrato de arrendamiento, precio de adquisición de las viviendas en el ejercicio de opción de compra e imposibilidad de renovaciones con comprobación de requisitos", señala la sentencia.   

"El contrato de arrendamiento y de la opción de compra son independientes"

Uno de los puntos claves de la sentencia es que desvincula el precio del arrendamiento de la opción de compra. "En cuanto a la vinculación del contrato de arrendamiento y de la opción de compra, cierto es que existe la misma en la medida en que se ofrece a los inquilinos de las viviendas la posibilidad de la opción de compra, si bien se trata de contratos independientes, y la conexión entre ambos no implica que en lugar del precio que se pactó en el contrato de opción de compra deba regir el precio correspondiente a los módulos de VPO de acuerdo con su calificación administrativa, cláusula que los actores no pueden fijar unilateralmente suplantando lo pactado", reza la juez.

"Por tanto puede deducirse, como señala la parte demandada, que la opción de compra era ajena a la protección pública de las viviendas dada la regulación vigente entonces, de modo que el precio podía pactarse libremente por las partes".

Sobre la duración del contrato

Sobre la duración del contrato (5 años desde la calificación definitiva y prórroga de un máximo de 3 años) se precisa que la cláusula (estipulación segunda) está redactada con "claridad, concreción y sencillez y es perfectamente comprensible para un ciudadano medio que va a suscribir un contrato de arrendamiento, sin que revista complejidad alguna su comprensión" y cumple con la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente a la fecha del contrato. "Puede inferirse que la cláusula relativa al plazo de duración del contrato de arrendamiento, acorde con la Ley de Arrendamientos Urbanos, supera el doble control de transparencia. Es una cláusula sencilla, comprensible y los firmantes tuvieron oportunidad real de conocerla de manera completa al tiempo de la celebración del contrato".

Únicamente se admite que la empresa no remitió los borradores a los futuros inquilinos. "Cierto es queno se ha acreditado que se remitieran los borradores de los contratos iniciales a los actores, que se hicieran las advertencias que la parte actora señala o que hubiera carteles informativos".

La sentencia agrega que la empresa también actuó bien en los sucesivos contratos. La juez falla "la procedencia de la celebración de sucesivos contratos un vez finalizados los plazos establecidos y en cada caso la necesidad de cumplimiento de los requisitos exigibles para alquiler una VPO".  

La juez avala también que en cada contrato la empresa compruebe los requisitos económicos y lanza una crítica a los denunciantes. "La petición formulada por los actores iría en contra de la finalidad perseguidapara los alquileres de estas viviendas, que se destinan a personas que cumplan determinados requisitos económicos, de modo que pretender un arrendamiento de la duración que se interesa sin control de los requisitos supondría desnaturalizar el objetivo que se pretende en esos casos, beneficiándose personas que no cumplen tales requisitos en perjuicio de otros que lo requieran". 

Sobre la cláusula que fija el precio en caso de opción de compra

La sentencia considera sobre el precio de la compraventa que esta cláusula también " supera el doble control de trasparencia". Detalla que "en los contratos suscritos se fija el precio de la compraventa, en la estipulación quinta, indicándose que se establecerá conforme a criterios de mercado y determinable en función de la media ponderada de las tasaciones que se efectúen por tres empresas tasadoras a a nivel nacional y de reconocido prestigio, elegidas por SE-PERIAN o quien esta designe o la sustituya, señalando las condiciones para las tasaciones".  

Según la sentencia, es una "cláusula sencilla, clara y comprensible, que no ofrece ninguna complejidadpara un ciudadano medio" y añade que "además los actores eran conocedores de la firma de dos contratos independientes y del contenido de la cláusula en cuestión".