Cristina González Rojo

Evolución de la actividad inmobiliaria

El Índice de Actividad Inmobiliaria, que elabora el Instituto de Análisis Inmobiliario-Euroval, es una aproximación a la dinámica del sector inmobiliario mediante la suma de flujos provinciales derivados de hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construcción, y transacciones efectuadas (no tiene en cuenta suelos ni alquileres). Toma como base 100 a 2004, y a partir de este periodo se advierte cómo para España la actividad así medida crece hasta 2007, con una brusca caída posterior. Si comparamos Andalucía con la media de España vemos una caída aún mayor en este período, de 9 puntos porcentuales con respecto a la media nacional y 82 respecto a 2004. Además, esto se produce ya desde 2005, primero suavemente, y luego en 2008 y 2009 de manera muy intensa.

Llama la atención la magnitud de la pérdida de actividad del sector, pues caídas superiores al 80% no son normales en ninguna variable o actividad económica. Si lo analizamos por provincias, en Málaga cae la actividad inmobiliaria significativamente desde 2005 -es la primera provincia en donde el sector inmobiliario empieza a perder dinamismo-, y ya entonces se daban las primeras señales de retraimiento de la demanda ante los elevados precios, sonaban voces de alarma, y se advertía por algunos de la burbuja que se estaba formando en el sector. En otras provincias andaluzas la actividad crece fuertemente hasta 2007 y se sostiene hasta mediados de 2008. Esto ocurre en Granada donde el índice es aún 67 puntos porcentuales superior a 2004, y se sitúa en 80 en 2009, cuando Málaga estaba en un 17.

En la actualidad el índice muestra su mayor caída en Málaga (92%), seguida de Cádiz, Almería y Huelva (alrededor de 80%), y Córdoba, Sevilla y Granada (alrededor de 60%). Jaén es la provincia donde el boom inmobiliario aparece más tarde y con menor fuerza relativa, y que tiene en la actualidad una caída del 57%, muy inferior a la medida del 82% de Andalucía. Estas diferencias nos llevan a aventurar la idea de que la expansión inmobiliaria va llegando a provincias con menor atractivo para la promoción de vivienda, una vez que se agota el mercado con más demanda. Así, con la excepción de Almería, en las provincias costeras se frena primero el crecimiento de la actividad inmobiliaria, mientras continúa en las del interior.

En el gráfico comparamos la media de Andalucía con las dos posiciones que presentan características diferentes en cuanto al momento en que se inicia la caída: Málaga y Granada, y el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) de la comunidad. El PIB crece fuertemente hasta 2008, pasando el índice de 100 en 2004 a 109, 118, 126, 129, en los años siguientes; luego cae y se estanca en 2009 y 2010, con un débil crecimiento en 2011. Contrasta la evolución relativamente estable del producto bruto de la economía con la volatilidad del sector inmobiliario, tanto en la tendencia al alza como a la baja. Esto también se cumple si nos trasladamos a años anteriores; en una perspectiva secular podríamos decir que un sector y sus precios no pueden crecer indefinidamente por encima del producto bruto de la economía de la que forma parte. Un cambio estructural puede lanzar a un sector por encima del resto, pero esto será siempre un efecto temporal; en este caso, la intensidad del auge y de la caída ha sido demasiado fuerte, afectando gravemente a la economía andaluza.

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