OBSERVATORIO INMOBILIARIO

Cristina González Rojo

Las cantidades cruzadas entre la oferta y la demanda

Evolución del sector. El descenso del precio de la vivienda es una cuestión controvertida, ya que el mercado no funciona como un todo, sino que las circunstancias concretas fomentan su fragmentación

EL ajuste del precio de la vivienda se pone como condición necesaria para reducir el stock de las mismas y conseguir, en algún momento, normalizar el mercado. Es verdad que todo el mundo reconoce que una situación como la vivida antes de la crisis no va a volver a darse, pero se entiende que oferta y demanda han de ajustarse para, a partir de ahí, iniciar la recuperación del sector; y en ello el papel fundamental se asigna a las bajadas de precio.

Llama la atención, cuando vemos los últimos años en la serie del Ministerio de Fomento, cómo las caídas de precios son muy fuertes entre 2008 y el momento actual, pero en general muy reducidas si hacemos la comparación remontándonos sólo tres años atrás, a 2005. El metro cuadrado de vivienda libre en España vale ahora prácticamente igual que entonces, y en Andalucía todavía está un 3% más caro. Por provincias sólo en Málaga vale ahora el metro cuadrado menos que en 2005, pero también es la que experimentó el mayor encarecimiento. Es un 16% más caro en Jaén, casi un 12% en Córdoba, alrededor del 9% en Cádiz y Sevilla; el 6,4% en Granada, el 5,1% en Almería y un 2% más caro en Huelva.

En el gráfico pueden observarse las diferentes formas en que se mueven los precios por provincias. El incremento en Málaga es muy fuerte, la caída brusca y pronunciada, y luego el descenso continuado y suave. En otras provincias, como Jaén, esto no se da y los precios por metro cuadrado, de media, se mantienen.

La información anterior difiere de las recientes previsiones del Banco de España, pues si en las cifras de Fomento hay una caída para España desde el punto más alto en 2008 hasta la actualidad del 16%, el Banco calcula que el ajuste ha sido del 22%. Para Andalucía las cifras son muy similares, del 15% entre esos mismos años, por lo que, trasladando la corrección del Banco de España, estaríamos ante una reducción media del 22% en el precio del metro cuadrado construido. Estos ajustes se realizan partiendo de las estadísticas oficiales, que proceden de las operaciones ante notario, y considerando entre otras cosas las mejoras y equipamientos no habituales en las viviendas, así como regalos de valor, que suponen de hecho una reducción del precio de la vivienda; el Banco dispone también de información sobre operaciones de grandes inmobiliarias y entidades financieras. También el Instituto Nacional de Estadística señala una caída de un 19% entre el punto más alto y el momento actual, situándose entre las dos anteriores. Disponemos también de estadísticas de precios de oferta y las que aparecen publicadas en algunos portales inmobiliarios, pero carecen de representatividad para construir una serie.

El Banco prevé una caída adicional del 16% en 2012, pero esto no se corresponde con la tendencia que observamos de un ajuste relativamente suave. Aunque la actividad hipotecaria se haya reducido muchísimo, así como la compraventa, la promoción está también completamente estancada, por lo que nos encontramos ante un mercado con actividad muy baja y donde siguen sin cruzarse ofertas y demandas de viviendas en cantidades suficientes para que se llegue a precios significativos de equilibrio. Una vez más hay que recordar la fragmentación de los mercados de vivienda y las circunstancias concretas que influyen en la elección y compra de las mismas, de ahí que el mercado no se mueva como un todo, ajustando precios como el equilibrio de oferta y demanda sugiere.

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