Aránzazu González Rodríguez / /

La compra de viviendas por extranjeros en Andalucía

Más del 73% de las transacciones se concentran en la provincia de Málaga

SE han creado muchas expectativas sobre las compras de viviendas por extranjeros, como complementarias o incluso sustitutivas de la débil demanda interna. Este movimiento viene determinado por la importante bajada general de precios, la ausencia de nuevas promociones y el agotamiento, lento pero paulatino, de las mejores localizaciones. A ello se unen unos tipos de interés extraordinariamente bajos, que hacen posible la financiación y contribuyen a que la inversión en vivienda para alquiler sea una alternativa real frente a la inversión en otras clases de activos.

Por otra parte, las entidades financieras empezaron hace ya más de tres años a desprenderse de activos inmobiliarios o a gestionarlos para evitar la pesada carga que suponen en los balances; y la sociedad para la adquisición de los activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) ha abierto posibilidades de negociación con fondos extranjeros interesados en activos para alquiler. Además, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria han despegado, atrayendo inversores, con lo que el panorama español actual resulta indudablemente atractivo para la compra de viviendas por extranjeros. Sin embargo, una medida como la concesión de la residencia a inversores no ha respondido a las expectativas puestas en ella, y sólo un número insignificante de personas se han acogido a ella.

En el gráfico y el cuadro adjuntos resumimos la situación para Andalucía, tomando los últimos datos disponibles, referidos al primer semestre de este año, y comparándolos con el mismo periodo de 2008 y 2011; los rasgos generales de la compra por extranjeros presentan cuatro características. La primera es que la evolución en Andalucía es similar a la media española; esto se aprecia muy bien en el gráfico. Desde 2006, a veces crece Andalucía por encima y a veces por debajo de la media, pero las tendencias son similares. En los últimos años, desde 2012, hay una fuerte subida en Andalucía, superior al resto de España, y una caída en el primer semestre de 2013, recuperándose en 2014 tanto en Andalucía como en España.

En segundo lugar, estas subidas y bajadas se dan sobre cifras relativamente pequeñas, por lo que unas pocas operaciones de compraventa pueden suponer variaciones porcentuales llamativas, pero de escasa significación vistas con perspectiva. Tercero, entrando en el detalle de la tabla, la cifra del 20% aparece como referencia; en efecto, en 2008 Andalucía suponía alrededor del 20% de todas las compras de viviendas en España, y también aproximadamente el 20% de las compras por extranjeros. Seis años después, estas proporciones son las mismas, aunque, claro está, para las reducidísimas cifras actuales. Como conclusión podemos decir que no hay una diferenciación de la tendencia de compras de vivienda por extranjeros en Andalucía, respecto a la media española. Hay que tener presente que para comparar nos estamos refiriendo al primer semestre de cada año.

Por último, es muy llamativa la concentración de compras en la provincia de Málaga. En 2008 el 58% de todas las ventas a extranjeros en Andalucía, se hacían en Málaga; y en 2014 es más del 73%. Este aumento se refleja también en la importancia que tiene en esta provincia la venta a extranjeros, pues en 2008 era el 18% de todas las viviendas que se vendían, y en 2014 el 38% del total de ventas de viviendas, son por extranjeros. Los datos para España y Andalucía muestran una tendencia similar y los porcentajes son prácticamente iguales; en ambas, en 2008 los extranjeros compraban alrededor del 7% del total de viviendas vendidas, y en 2014, es más del 16%.

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