Como suele ser habitual para comprender los hechos actuales es preciso remontarse a sus orígenes y, desgraciadamente, la especulación ha sido una constante histórica.
Los suelos de la Isla de la Cartuja, en su totalidad, fueron expropiados por el Estado en el marco de una operación urbanística, denominada ACTUR que, supuestamente, venía a resolver determinados problemas urbanos de Sevilla. En realidad, al realizarse la obra hidráulica de la Corta de la Cartuja todos estos terrenos dejaban de ser inundables, con las consiguientes plusvalías para sus anteriores dueños. La previa expropiación pretendía, por tanto, que no fuera así para que todas estas plusvalías fueran para el Gobierno, según la vieja táctica gubernamental de que las mejoras para Sevilla se financien con su propio suelo. La oposición ciudadana, la Transición, los nuevos ayuntamientos y la implantación de la Expo frustraron (¿o solo aplazaron?) el negocio inmobiliario previsto. En 2010 todos los terrenos fueron transferidos del Estado a la Junta de Andalucía, como pago de la llamada “deuda histórica”. Que los suelos los recibiera y administrara, desde el primer momento, la Consejería de Economía y Hacienda, en vez de la de Fomento o Urbanismo, evidencia la intención de obtener un aprovechamiento exclusivamente económico, no de mejora para la ciudad. Urgía convertir el suelo en efectivo. Significativamente los primeros que se sacan a pública subasta son los del Canal de los Descubrimientos, lo que supone su desaparición para su conversión en un gigantesco aparcamiento, dejando claro que, para la Administración Autonómica, el interés económico prevalece sobre los valores históricos, ambientales, sociales y paisajísticos. Dos veces salió a concurso y dos veces quedó desierto.
¿Y cuáles son las posibles razones para que nadie ofertara? Los suelos están calificados como Servicios Avanzados, o sea lo idóneo para la implantación de las empresas tecnológicas de “excelencia” que, según la versión oficial, son las que “están haciendo cola” para entrar en el Parque “porque este está completamente lleno”. Si esto fuera tal como se nos está contando sobrarían las ofertas, en vez de quedar desiertas las subastas.
Pero si visitamos ahora el espacio en cuestión comprenderíamos esta falta de interés dado que, tanto el canal como su entorno son un monumento al abandono, la ruina y la degradación.
En estas condiciones ¿Qué empresa vendría a invertir para instalarse en un sitio así y cuánto costaría recuperarlo? Cualquier promotor inmobiliario sabe que, antes de empezar a vender solares y pisos hay que limpiar y urbanizar completamente la zona, dotarla de todos los servicios e incluso plantar y equipar las zonas verdes. O sea, que para vender, antes hay que invertir. Muy pocos se arriesgarían a comprar suelo “en barbecho”, cargando además con el coste y la duración de la redacción del planeamiento, su tramitación y la urbanización. Y si lo hacen serían adquiriendo los suelos a muy bajo precio. Urbanización que no va a ser ni pequeña ni barata. El Canal tiene 655 metros de longitud y el aparcamiento previsto, de 50 metros de anchura, y a la profundidad de un segundo sótano, supone una superficie mínima de 32.750 m2 por planta, cuyo coste se habrá de repercutir íntegramente sobre los 24.015 m2 de edificabilidad. Y esto sin contar con el coste de la demolición de los gruesos muros de hormigón que conforman el vaso del cauce del Canal.
La Junta de Andalucía parece que no ha valorado suficientemente estas circunstancias pues, en vez de acometer de inmediato, la mejora del entorno ha optado, como paso previo a una nueva subasta, por un complejo proceso de cambio de calificación urbanística. Esto supone, por una parte, pérdida de edificabilidad (de 28.253 m2 actuales por los equivalentes 24.015 m2 de los nuevos usos) y, por otra, pretende sustituir los usos productivos actuales por usos terciarios, tales como bares, restaurantes y locales de ocio, etc. actividades que son mucho más exigentes con la calidad del entorno que los actuales. Como, por otra parte, la altura permitida por el Plan General es de solo dos plantas, la mayor parte de los nuevos edificios se abrirán, necesariamente, hacia el espacio libre entre ellos y el Pabellón del Futuro, o sea el espacio actualmente ocupado por el Canal.
Pensemos ahora en un empresario que plantea instalar, por ejemplo, un restaurante. ¿Qué le resultará más atractivo prever una terraza con vistas a una lámina de agua o a la cubierta de hormigón de un aparcamiento? Siguiendo con este ejemplo, si ha adquirido una parcela de 3.000 m2 de edificabilidad tendrá que costear, además de la construcción de su propio edificio, la de un aparcamiento, en segundo sótano de 4.091 m2 de superficie, más la urbanización sobre rasante, que es lo que le corresponde proporcionalmente del total a construir y urbanizar. Además, como la longitud de los nuevos edificios no consigue cubrir la total longitud del Canal, sino poco más de su 70%, dejarán amplios espacios libres entre ellos, como establece el PGOU. En resumen, lo que este ha previsto no es muy distinto de lo que vimos durante la Expo 92, solo que eliminando la lámina de agua.
En el convenio aprobado no aparece ningún estudio económico-financiero que garantice la viabilidad de esta compleja (y costosa) operación, ni tampoco el éxito en la subasta. Pero lo que me ha impulsado a escribir estas líneas no es el temor a nuevos fallos, ni a que las ganancias sean muy inferiores a lo previsto, sino a que se repita el desgraciado caso del Palenque.
En 2006, el Ayuntamiento y la Sociedad Estatal AGESA, Administradora de los activos de la Expo, suscribieron un convenio por el que se recalificaba el Palenque con 44.000 m2, edificables de oficinas en 5 plantas sobre rasante y 3 plantas más bajo ella. A cambio el Ayuntamiento recibiría 3 millones de euros para construir una nueva pasarela entre Cartuja y Torneo. Posteriores desavenencias entre administraciones frustraron tan ambicioso proyecto que contaba incluso con un prestigioso arquitecto. Nadie pagó los 3 millones, la pasarela no se hizo, pero el Palenque, el edificio más avanzado e icónico de la Muestra, ya había sido derribado, y sus ruinas, refugio de indigentes, fueron pasto de las llamas el agosto pasado.
No permitamos la destrucción del Canal y su entorno, uno espacios urbanos y ambientales, únicos e irrepetibles, que forman parte de la mejor historia de nuestra ciudad, en aras de un dudoso negocio inmobiliario que, en definitiva, no supone más que un puñado de euros.
