La explotación de la antigua estación de trenes

Centro comercial deficitario busca operador

  • Adif saca a concurso Plaza de Armas con unas pérdidas el año pasado de 795.743 euros y una ocupación comercial del 40%

Interior del Centro Comercial de Plaza de Armas. Interior del  Centro Comercial de Plaza de Armas.

Interior del Centro Comercial de Plaza de Armas. / Juan Carlos Muñoz

Centro comercial deficitario busca operador. Dentro de un plan de racionalización de activos con el objetivo de mejorar la eficiencia en la gestión de su patrimonio, generar ingresos y reducir costes, Adif ha sacado a licitación el Centro Comercial Plaza de Armas para su explotación hasta el 30 de diciembre de 2069 por un importe mínimo de 4,9 millones de euros. El inversor que logre gestionar el inmueble arrancará con una ocupación comercial del 40% y unas pérdidas en el ejercicio pasado de 795.743 euros.

El Administrador de Infraestructuras Ferroviarias considera que es el momento oportuno para sacar a concurso la explotación del centro comercial cediendo el contrato de arrendamiento a un nuevo operador tras dos empresas anteriores y la administración temporal de Fidalia, una filial de Adif. Antes de sacar a concurso la cesión del inmueble se ha modificado y actualizado las condiciones con el objetivo de que fuera más atractivo para los inversores que estuvieran interesados en la explotación comercial de la antigua estación de trenes.

Fidalia entiende que el mejor uso para el edificio de estilo neomudéjar y su reposicionamiento estratégico para relanzarlo no es su cometido. Esa tarea corresponde a los eventuales licitadores, que deberán dar el mejor enfoque a la explotación de un centro comercial que lleva de capa caída desde hace más de un lustro. Las miras de Adif van encaminadas a un nuevo plan de estaciones para aumentar y adecuar los espacios disponibles para la actividad comercial y lanzar medidas para atraer a marcas y operadores de prestigio y con capacidad de generación de un nivel de elevadas ventas. Lo que se traduce en pagar mayores rentas a la compañía pública por el alquiler de los locales. La estación de Santa Justa no quedará fuera de esta nueva estrategia.

Datos de explotación

El Centro Comercial Plaza de Armas cuenta con un total de 82 locales, agrupados actualmente en 44 locales. Estos espacios tienen una superficie bruta alquilable de 8.809 metros cuadrados. Adicionalmente, algunos locales destinados principalmente a restauración cuentan con terrazas con una superficie alquilable de 1.279 metros cuadrados localizadas principalmente en la plaza exterior anexa a un edificio que estuvo en funcionamiento como estación hasta el 29 de septiembre de 1990. El acceso principal Sur presenta una cubierta plana de 315 metros cuadrados accesible desde los torreones, actualmente arrendada para uso de terraza.

La ocupación actual del centro comercial es del 40%, siendo los principales operadores los destinados al ocio (cines y discoteca) y restauración. Este último se concentra en torno a la plaza exterior de Marqués de Paradas junto al torreón denominado de la Princesa. Los cines, con acceso desde la planta superior del núcleo central, cuentan con cinco salas de proyección en graderío, ocupando gran parte de la nave lateral que da a esa misma calle. La discoteca se encuentra en el torreón del Príncipe en su totalidad, un local aledaño de la nave lateral de la calle Torneo, una terraza entre torreones en la cubierta del acceso principal Sur, y una planta del torreón de la Princesa.

Las condiciones del contrato se han modificado para atraer a los inversores

La mayoría de los contratos de arrendamiento de los locales ocupados finalizan entre 2020 y 2022, existiendo un local con fecha de finalización en 2035. Por otro lado, tres locales cuentan con un contrato de arrendamiento suscrito con la apertura del centro comercial y una vigencia hasta 2048-2049. Estos arrendatarios abonaron la totalidad de la renta por anticipado en el momento de suscribir los contratos, por lo que actualmente únicamente contribuyen con gastos de comunidad, IBI y climatización.

Las rentas actuales con el nivel de ocupación son del orden de 672.000 euros anuales (IVA excluido) por arrendamientos de los espacios comerciales (incluyendo la renta de locales, repercusión a los arrendatarios de los gastos de comunidad, y la parte proporcional del IBI y de climatización) y de 42.700 euros anuales (IVA excluido) por la explotación de zonas comunes y eventos temporales.

El inmueble, que sufrió una transformación total con motivo de la Exposición de 1992 para ser utilizado como Pabellón de Sevilla, se gestiona a través de una comunidad de usuarios, en la que se centraliza el gasto del centro comercial. La gestión está subcontratada a un operador especializado en la gestión de estos negocios a través de un contrato de gestión con Fidalia. Actualmente, Plaza de Armas tiene unos gastos anuales totales de 1.510.700 euros, de los cuales destacan los desembolsos comunes (990.442 euros) que se repercuten a los locales según su porcentaje de participación.

La mayoría de los arrendamientos de los locales finalizan entre 2020 y 2022

Otros gastos a tener en cuenta son el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que repercute ADIF (207.000 euros); el desembolso en climatización que no se incluyen en los gastos comunes (climatización de los locales); y el canon fijo y variable que se abona al Administrador de Infraestructuras Ferroviarias por el arrendamiento del centro comercial (190.000 euros).

El histórico edificio cuenta con una Inspección Técnica de Edificios (ITE) negativa del 13 de septiembre de 2016. Las actuaciones contempladas en el informe complementario son la limpieza y consolidación de fachadas; la sustitución de almenas; la sustitución de los ladrillos inestables en cornisas y elementos ornamentales; el sellado de la cristalera de la fachada Sur; la sustitución de vidrios laminares rotos en la fachada ala Oeste; la sustitución de la carpintería de madera en mal estado; el mantenimiento de la cubierta plana, sustitución de baldosas y junta de dilatación; la sustitución de barandilla de vidrio; la sustitución del climatizador y ejecución de conductos de retorno; la sustitución de la tapa de arqueta y sellado en la red de saneamiento; y el mantenimiento de la instalación de telecomunicaciones.

Existe un negocio en el que la duración del alquiler del espacio no finaliza hasta 2035

Para la subsanación de las principales deficiencias que presentaba el edificio, y que afectan a la estabilidad de las fachadas, se redactó el Proyecto Básico y de Ejecución para la conservación y restauración de las fachadas en el Centro Comercial Plaza de Armas. Fidalia publicó el 17 de diciembre de 2018 la licitación para la ejecución de las obras de ese proyecto y fueron adjudicadas el 2 de abril de 2019 por un importe de 1.356.958 euros.

La ejecución de la intervención que corre a cargo de Fidalia, comenzó el 1 de julio de 2019 una vez obtenidos todos los permisos de la Gerencia de Urbanismo y está prevista su finalización en el primer trimestre de 2021. La ejecución de los trabajos se ha diseñado y planificado para ser compatible con el funcionamiento del céntrico centro comercial. El futuro adjudicatario no podrá pedir reclamación alguna por demora en la ejecución de los trabajos o por la afección a la actividad en el inmueble.

Los trabajos pendientes de ejecutar para la subsanación de la ITE negativa (la sustitución del climatizador y ejecución de conductos de retorno) deberán ser asumidas por el operador dado que la solución adoptada estará inevitablemente condicionada al proyecto de diseño de la futura explotación del inmueble.

El estilo neomudéjar del edificio es uno de los más representativos de Sevilla. El estilo neomudéjar del edificio es uno de los más representativos de Sevilla.

El estilo neomudéjar del edificio es uno de los más representativos de Sevilla. / Juan Carlos Muñoz

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