El Consejo andaluz de Colegios de Administradores de Fincas ya lo venía advirtiendo desde finales de 2021, cuando el precio de la electricidad en las comunidades de propietarios se disparó en tan solo un año un 120%. Ahora, es el Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla el que da la voz de alarma al registrarse un aumento de la morosidad del 15% en el caso de las primeras residencias. Una cifra que fluctúa según la capacidad adquisitiva de los vecinos, creciendo la deuda de forma notable en las zonas o barrios más vulnerables de Sevilla.

La subida del IPC, que al término de mayo se ha situado en el 8,7% en España (cuatro décimas por encima del dato del mes de abril) ha sido clave para llevar al límite de su capacidad de ahorro a un importante número de comunidades de vecinos de Sevilla. La subida de precios afecta negativamente a los costes de mantenimiento y gestión de las comunidades, lo que ha provocado un reajuste en sus cuentas y en la previsión de gastos. Así, los administradores de fincas de Sevilla calculan que el incremento de la contribución de los vecinos a las cuentas de la comunidad ha crecido un 5% en el recibo. "Una cantidad que muchas personas no pueden asumir", detalla Jesús Villena, gerente del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla.

De todas las subidas, el aumento del coste eléctrico y de combustibles es el que más preocupa a las comunidades de propietarios que se han visto en la obligación de tomar medidas extraordinarias para hacer frente a la subida de precios. El aplazamiento de obras de reparación o mantenimiento o la aprobación de derramas son algunas de ellas. Una situación que perjudica al conjunto de la vecindad que ve cómo necesidades de primer orden se tienen que retrasar en el tiempo (con su consecuente degradación) o tienen que asumir el pago de derramas difíciles de costear para aquellos vecinos que de por sí ya tienen dificultades para hacer frente a la cuota ordinaria de la comunidad. 

José Feria, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla, destaca al respecto que "desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas el pasado mes de abril se solicitó que se aplicaran a las comunidades de propietarios una tarifa idéntica a de los hogares, de forma que estas pudieran disfrutar de las mismas ventajas, y así poder paliar en cierta medida la subida de la electricidad. Los desfases presupuestarios existentes ante el incremento de la electricidad y combustibles se han tenido que sufragar en la mayoría de los casos utilizando el fondo de reserva de las comunidades de propietarios que al final tiene que ser repuesto con aportaciones extraordinarias".

Así, al incremento de los precios y cuotas se une de forma indisoluble el crecimiento de los impagos. "Las comunidades necesitan tener cierto remanente en sus cuentas para hacer frente a posibles imprevistos. Al aumentar los impagos, dicha cifra disminuye y, por tanto, las derramas aumentan en estos casos", detallan los administradores. 

José Feria, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla.

El agua, el gas y la electricidad vacían las cuentas de las comunidades de Sevilla

Los administradores de fincas colegiados asesoran a las juntas de propietarios sobre los mejores sistemas de ahorro energético y sus tarifas correspondientes, pero la incertidumbre ante la alta morosidad hace que este trabajo se haya complicado en los últimos tiempos. Ascensores, garajes, iluminación de zonas comunes o calderas necesitan de una alta energía que infla las facturas, pero no sólo la electricidad es la culpable de la falta de fondos en las vecindades.

En el año 2021, el incremento de la luz, con respecto al año 2020, fue de un 42%; y en 2022, con referencia a 2021, el incremento ha sido de un 77% -promedio de los tres primeros meses de 2022-, pero el mayor incremento es el precio correspondiente al gas. Para el mismo consumo, una factura de enero de 2021 alcanzaba los 12.684 euros, y en enero de 2022 alcanzó los 43.000 euros. El agua no se queda atrás. "Uno de los mayores gastos de las comunidades de vecinos suele ser el agua. Por ejemplo, en comunidades de unos 20 vecinos, cada recibo suele oscilar entre los 1.000 ó 1.200 euros. En torno a un 30% de los gastos de la comunidad de propietarios se destina al agua, de ahí que en muchos casos sean aconsejables los contadores individuales", puntualiza el gerente del colegio sevillano. 

Los precios del mantenimiento y las reformas también han aumentado exponencialmente. "Si el presupuesto en una obra de carpintería antes era, por citar un ejemplo, de 10.000 euros, la subida de precios ha llevado a que, en la actualidad, ese mismo trabajo se facture en 12.000 o 15.000 euros", describe Jesús Villena, quien aclara que a diario se reciben facturas que, a los gastos principales de agua, gas y luz, se suman y dificulta su pago.

Solución al problema del vecino moroso

Este panorama ha provocado que a la figura de aquel moroso habitual se sume la de un nuevo deudor que, bien por pérdida del empleo o la falta de recursos económicos ante la subida del IPC, no puede hacer frente a los gastos y derramas de la comunidad de propietarios. En líneas generales, la generosidad de la comunidad, que compensa esos recibos durante un tiempo prudencial asumiéndolos y dividiéndolos entre todos los vecinos, suele ser una solución, a la espera de que el vecino moroso (al que se aconseja que pague su deuda a plazos) se ponga al día en los recibos. 

En muchos casos, no cabe más recurso que acudir a la vía judicial y acabar en pleito. Desde el Consejo General de Administradores de Fincas de España, donde los administradores de Sevilla se incluyen, ya trasladaron al Ministerio de Fomento, a través de la Dirección de Vivienda, las inquietudes del sector en plena pandemia, donde su trabajo se consideró esencial y nunca se detuvo. En el año 97-98, la Ley de Propiedad Horizontal se modificó para el cobro rápido de morosos, "pero llega un momento en el que este proceso sufre de atascos", detallan desde el colegio de administradores, por lo que, en "estos momentos, estamos a la espera del Proyecto de Ley que se iba a realizar antes de la pandemia pero se quedó paralizado por esta causa, donde acogernos a una mediación previa al juzgado para el cobro a los morosos, lo que agilizaría estos pagos de deudores a las comunidades de vecinos sin necesidad de pasar por juicio".

Los Administradores de Fincas colegiados ya en abril de este año insistieron en la importancia de que las comunidades de propietarios soliciten los Fondos Next Generation para realizar obras de rehabilitación para mejorar la eficiencia energética. Esta será la mejor forma para abaratar las facturas energéticas, y para construir entornos más saludables. En este sentido, el Consejo andaluz de Colegios de Administradores de Fincas forma parte de la Mesa para el Autoconsumo en Andalucía, grupo de trabajo de la Agencia Andaluza de la Energía de la Junta de Andalucía junto a otras entidades del sector para centralizar toda la información de estas ayudas destinadas a las comunidades de propietarios.

Honorarios anclados en los 90

Considerados trabajadores esenciales durante la pandemia y vitales para el correcto funcionamiento de las comunidades de vecinos, los administradores de fincas llevan desde los años 90 cobrando los mismo honorarios. "Si en los 90 se cobraban unas 500 pesetas por vivienda al mes, ahora, la media se sitúa en los 2,50 euros más IVA", reseñan desde la directiva del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla, que aseguran que en los últimos 25 ó 30 años las distintas crisis han impedido que los profesionales puedan ajustar el precio de su trabajo.