Tribuna de Opinión

La prórroga forzosa en el alquiler

  • El autor analiza los efectos que tienen los contratos de arrendamiento efectuados durante el período de vigencia del decreto que, finalmente, ha sido tumbado por la Cámara Baja

Bloque de pisos

Bloque de pisos / (Sevilla)

LA vivienda tiene unas características singulares respecto de otros productos inmobiliarios, ya que al tratarse de un bien de primera necesidad el acceso a la misma es considerado como un derecho fundamental de los ciudadanos en la mayoría de las constituciones de las sociedades desarrolladas. Paradójicamente, el elevado precio de la vivienda en relación con otros productos de primera necesidad, ha provocado históricamente la intervención del legislador para tratar de subsanar un problema complejo y más concretamente para intentar promover el alquiler de viviendas y a su vez proteger a la parte más débil económicamente. Para ello se ha venido estableciendo a través de las sucesivas Leyes de Arrendamientos Urbanos (LAU), una política de prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda señalando un determinado periodo de tiempo en el que la duración del arrendamiento será potestativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador.

Por otro lado, la vivienda para alquiler también se ha convertido en un producto de inversión tanto para las empresas como para muchos pequeños ahorradores que buscan una rentabilidad ante las escasas retribuciones que actualmente ofrecen otros productos financieros o incluso como una renta que pueda complementar una escasa pensión, por lo que en una moderna economía de mercado en la que nos encontramos, resulta fundamental que haya un marco jurídico estable que permita rentabilizar la inversión en una vivienda para alquiler.

Como consecuencia de estas políticas legislativas, en la actualidad nos encontramos con una inexplicable variedad de contratos sometidos a diferentes plazos de prórroga forzosa que variarán en función de la fecha de suscripción del arrendamiento, cuya complejidad se ha incrementado aún más si cabe, tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler cuya vigencia ha sido muy breve ya que no ha sido ratificado por el congreso por lo que el resultado negativo en la votación de convalidación produce la inmediata cesación de los efectos del decreto-ley y su desaparición del ordenamiento, pero no la anulación de los efectos producidos durante su vigencia.

En base a toda esta amplia casuística todavía podemos encontrarnos con un contrato de arrendamiento de la antigua LAU esto es celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985 en el que regirá una prórroga forzosa indefinida para el arrendador hasta el fallecimiento del inquilino con la posibilidad de la subrogación del cónyuge persona que conviva con relación de afectividad, ascendiente o descendente en virtud de una dificultosa casuística regulada en la disposición transitoria segunda de la nueva LAU.

El 'Decreto Boyer'

La promulgación del Decreto Boyer de 9 de mayo de 1985 supuso el fin de la prórroga forzosa, sin embargo, al estar permitido someter los arrendamientos de viviendas al régimen previsto en la anterior legislación, una gran parte de los arrendamientos siguieron utilizando los mismos modelos de contrato, por lo que aquellos arrendamientos que actualmente estén vigentes, necesariamente estarán sometidos a la prórroga forzosa e indefinida a favor del inquilino de la antigua LAU.

A partir del 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la nueva LAU y hasta el 6 de junio de 2013, la duración de los contratos será la libremente estipulada por las partes, con una prórroga forzosa a favor del arrendatario hasta alcanzar un período mínimo de cinco años, prorrogables por otros tres más, por lo que aquellos contratos de arrendamiento suscritos en dicho periodo podrán estar vigentes hasta el 5 de junio de 2021 tras lo cual si ninguna de las partes insta su resolución, el contrato se prorrogará anualmente por tácita reconducción.

Como consecuencia de la ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas en la legislación arrendaticia, en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013 y hasta el 19 de diciembre de 2018, la prórroga forzosa a favor del arrendatario se ha reducido a tres años más otra anualidad si no ha mediado comunicación por el arrendador instando la resolución, una vez transcurridos los tres años iniciales.

Prórroga forzosa

Finalmente, aquellos contratos de arrendamientos suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 fecha de vigencia del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que ha quedado derogado por no superar la convalidación de la cámara baja, tendrán una prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta alcanzar un período mínimo, que se ha establecido en cinco años en el caso de que el arrendador sea persona física, o siete años si se trata de persona jurídica, mas otra segunda prórroga de tres años para ambos supuestos si el arrendador no preavisa al inquilino en el plazo mínimo de treinta días a la finalización de la primera prórroga, por lo que en caso de personas jurídicas la prórroga forzosa podría extenderse hasta los diez años.

A partir del 23 de enero de 2019 se aplicarán nuevamente los plazos de prórroga forzosa de tres y un año establecidos en la ley 4/2013, aunque lógicamente se abre una nueva etapa de incertidumbre e inseguridad jurídica ante las nuevas medidas que adoptará el Ejecutivo ante la retirada del apoyo de sus socios de gobierno por haberse quedado “cortos” en la regulación de los arrendamientos en el citado Real Decreto-ley, circunstancia de la que solo hay tres precedentes desde la Constitución de 1978.

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