Andalucía

Llega el modelo austríaco

  • La Junta ultima un holding público inmobiliario con el que espera conseguir 800 millones de financiación adicional en 2011 · La nueva Agesa se regirá por un sistema que funciona en numerosos países europeos

Budesinmmobiliengesellschaft es la típica palabra compuesta en lengua alemana que tiene vocación de abarcar todo el alfabeto. Significa sociedad federal inmobiliaria, usa sus siglas BIG, y es la plataforma creada por el Gobierno austríaco en 1992 para sacarle rendimiento a su patrimonio público, que desde 2000 está autorizado a enajenar activos. No es una institución única en Europa, pero es el modelo más desarrollado. Al menos esa es la opinión del Gobierno andaluz: sobre la base de este modelo austríaco, la Junta va a montar uno de los tres pilares de su nueva arquitectura financiera para los tiempos de crisis.

Lo hará sobre la base de Agesa, empresa gestora de los activos de la Expo'92 de Sevilla, recibida como parte del pago por la deuda histórica, que ahora se fusionará con la empresa pública andaluza creada hace un año para realizar ese papel, la Sociedad de Gestión, Financiación e Inversión Patrimonial SA, cuyas complicadas siglas Sogefinpa desaparecerán. No está decidido, pero parece que prevalecerá la marca Agesa y su personal, considerado muy cualificado por los máximos responsables de la Consejería.

La nueva Agesa no sólo gestionará los activos inmobiliarios de la Expo, sino que tendrá un nuevo papel; administrar los que le asigne la comunidad autónoma, para que genere ingresos extra con la venta o alquiler de edificios y solares. Incluso podrá comprárselos a la Administración regional en régimen de leasing. No se trata de una improvisación. Dos artículos del decreto ley sobre medidas urgentes para la reordenación del sector púbico, publicado en el BOJA el 28 de julio ya preveían la enajenación de bienes inmuebles del patrimonio de la comunidad autónoma y el mecanismo para realizarlo a través de Agesa y Sogefinpa. Por este método la Junta pretende disponer de 800 millones de euros adicionales durante el ejercicio de 2011.

La venta de edificios de oficinas públicas, que después son alquiladas por las administraciones vendedoras se está aplicando en toda Europa desde antes de la crisis. Se trata de una fórmula conocida en inglés como sale and leaseback, que permite al final de la operación adquirir o no de nuevo el bien vendido. En Andalucía, el decreto de julio fijaba en 35 años el periodo máximo para los alquileres que realice la Junta. Un 20% del total de transacciones inmobiliarias realizadas en Europa en 2007, públicas o privadas, se hizo por la fórmula de sale and leaseback. El montante total de esas operaciones fue de 46.000 millones de euros.

Según un informe reciente de la agencia de consultoría CB Ricard Ellis, en Alemania es un sistema aplicado el land de Hesse. La agencia federal alemana BIMA ha vendido en los últimos años inmuebles por este método por valor de miles de millones de euros. En el Reino Unido el Gobierno encarga a un ministro la gestión de una cartera inmobiliaria de unos 300.000 millones de euros, de los que dos terceras partes son propiedad de la Administración central. El objetivo es vender por valor de 16.000 millones de euros en dos años.

El Gobierno federal belga y los gobiernos regionales han vendido 1,5 millones de metros cuadrados entre 2001 y 2006 y algunas propiedades emblemáticas como tribunales de justicia y parques de bomberos. Se estima que han recaudado unos 2.400 millones de euros por este sistema. El BIG austríaco vendió en los primeros cuatro años de esta década inmuebles por valor de 2.400 millones de euros. Esta sociedad realiza múltiples tareas. Por ejemplo construye hospitales, los mantiene y los alquila.

En esa misma línea, Andalucía se dispone a poner en valor su patrimonio inmobiliario y a generar unos ingresos que escasean por cauces tradicionales como las cotizaciones fiscales o el endeudamiento, limitado a un 1,3% del PIB regional por una normativa estatal. La nueva Agesa podrá comprar a la comunidad autónoma inmuebles, que entrarían en un régimen de alquiler durante plazos que pueden ir desde los 20 a los 35 años, según los casos, informan fuentes de la Junta. La propiedad de esos inmuebles la podrá recuperar la Administración regional al término del contrato.

El holding que se va a crear también podrá hacer operaciones con terceros. Se buscará una optimización de los edificios públicos; se pretende establecer, de acuerdo con los sindicatos, un criterio de metros cuadrados por funcionario. Los espacios que sobren, se podrían alquilar a empresas privadas, como de hecho ya ocurría en el World Trade Center de Sevilla, actualmente denominado Edificio Expo, donde Agesa tiene su sede.

Una fuente oficial de la Consejería de Hacienda precisa que sus servicios están trabajando para transportar el modelo austríaco al ordenamiento jurídico español y a la estructura organizativa regional. Se trabaja a buen ritmo. Una de las frases más repetidas en los últimos meses en la Consejería de Hacienda era que hay que buscar dinero debajo de las piedras para compensar la enorme bajada de los ingresos fiscales. Hace más de un año se puso en marcha el primer pilar, los fondos sin personalidad jurídica. Dicho así no parece lo que es. Se trata de fondos de la Junta -y riesgo de la Junta- para dar préstamos a empresas, para inversiones o circulante.

Se trata de acabar con la cultura de la subvención, son créditos retornables para los que se exige una solvencia. Los administra el Banco Europeo de Finanzas, con tanto rigor que tienen una morosidad cero. Los fondos disponibles para este año son unos 210 millones de euros, para empresas agrícolas, internacionalización, pymes turísticas o comerciales y empresas culturales. La consejera Martínez Aguayo ha dicho alguna vez que se ha empleado un 20% de esa cantidad, pero fuentes oficiosas rebajan la cantidad utilizada.

El segundo pilar de la nueva arquitectura financiera es la colaboración público privada para la construcción de obra pública. La parte fundamental, pero no única, será la construcción de carreteras por parte de empresas privadas, que cobrarán durante 20 o 30 años un canon de la Administración en función de la calidad, la frecuencia de utilización y el coste de la obra. La Junta sacará a licitación entre el segundo semestre de este año y el primero de 2011 nueve proyectos por valor de 2.676 millones de euros. La primera obra será la autovía Iznalloz-Darro, por 241 millones que se puede licitar esta semana.

Y el tercer pilar es el que realizará la nueva Agesa. La consejera de Hacienda ha puesto al frente de esta empresa a una persona de su máxima confianza, Adolfo García Fernández, como director gerente. Sustituye a la presidenta Carmen Rodríguez Ares, que pilotará el proyecto de Las Aletas, en Puerto Real, y a la directora general Alicia Ruiz-Badanelli, que ha vuelto a la Cámara de Cuentas, donde es funcionaria.

Hay alguna operación paralela en el capítulo de las ventas: la Junta espera ingresar alrededor de 100 millones de euros por la venta de una serie de fincas del Iara, que realizará la empresa pública Epsa. Alguna de esos terrenos, como uno de Roquetas (Almería) está en zona urbana y tiene ya ofertas, según precisó a este diario la consejera del ramo, Clara Aguilera. La mayor parte de estas tierras está en las provincias de Sevilla, Huelva y Cádiz. En concreto hay algunas grandes en Sanlúcar y El Puerto.

Los nuevos programas coinciden en varias constantes. La época de las subvenciones toca a su fin y más cuando a finales de 2013 se reduzcan drásticamente los fondos europeos. Es el momento de la imaginación y de la iniciativa privada.

Comentar

0 Comentarios

    Más comentarios