Nueva Ley de Vivienda Andaluza: Hasta tres mil euros por infracciones en los pisos privados y de 120.000 en los protegidos

El Anteproyecto de la Ley de Vivienda de Andalucía ya es público. El Gobierno andaluz lo ha enviado al Parlamento autonómico donde se va a tramitar por vía de urgencia con el objetivo de que la norma esté aprobada antes de que Moreno de por finalizada la legislatura y convoque las elecciones. La clave de la norma pasa por poner más viviendas en el mercado y, así entiende el Ejecutivo de Juanma Moreno que se abaratará el precio y se podrá hacer más asequible a los jóvenes y familias vulnerables.

La norma establece numerosas medidas encaminadas a este fin, la construcción de más viviendas de todo tipo: promociones privadas, con colaboración público-privada, viviendas protegidas para la venta y promociones destinadas sólo al alquiler.Estas son algunas de las claves:

Infracciones

Pueden cometerlas los propietarios de las viviendas, los usuarios legítimos o no de los mismos, los agentes inmobiliarios, las compañías suministradoras y las administraciones públicas. En el caso de las viviendas privadas las multas coercitivas podrán llegar a un máximo de 3.000 euros y las sanciones prescribirán como máximo a los tres años. Para las viviendas protegidas el máximo será de 120.000 euros. Se considera especialmente grave que una vivienda del parque público se destine a uso turístico.

Medidas contra Ocupas

No podrán ser adjudicatarias de una vivienda de promoción pública o social, en venta, las personas que en los cinco años anteriores al procedimiento de selección: a) Hayan sido condenadas, en sentencia firme como autores de los delitos de allanamiento de morada con mantenimiento en la misma contra la voluntad de su morador o usurpación de vivienda. b) Se haya emitido contra ellas resolución administrativa firme ordenando la recuperación y/o desahucioadministrativo por ocupación sin título de otra vivienda de titularidad pública ubicada en el mismo municipio.

Sistema de Lucha contra la Ocupación ilegal

La Consejería de Vivienda proporcionará información y asesoramiento en favor de personas incursas en procedimientos de desahucio o lanzamientos por ejecución hipotecaria de su vivienda habitual y permanente o por impago de la renta de la vivienda habitual y que se encuentren en situación de vulnerabilidad, y a los propietarios cuyas viviendas hayan sido ocupadas ilegalmente. El sistema implementará las medidas técnicas y organizativas apropiadas para garantizar la seguridad y confidencialidad de la información tratada.

El Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento Integral en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación ilegal atenderá, de forma prioritaria y singularizada, a aquellas personas que se encuentren en especial situación de vulnerabilidad o emergencia social y económica, como las víctimas de violencia de género, personas que no puedan hacer frente del pago de la cuota hipotecaria por causas sobrevenidas, colectivos en exclusión social, personas con dificultades físicas, sensoriales o congitivas.

Sobreocupación

Se considera que una vivienda se encuentra sobreocupada cuando su número de habitantes excede del máximo considerado adecuado en relación con la superficie, número y dimensión de las piezas habitables y condiciones de habitabilidad de la vivienda, en los términos establecidos reglamentariamente, excepto aquellas viviendas ocupadas por unidades familiares o de convivencia vinculadas por lazos de parentesco, si el exceso de ocupación no comporta incumplimientos manifiestos de las condiciones exigibles de seguridad, salubridad e higiene ni genera problemas graves de convivencia con el entorno.

Los ayuntamientos o entidades locales con competencia en materia de vivienda que tengan conocimiento, por denuncia o por actuaciones de oficio, de que una vivienda o un edificio de viviendas, arrendadas o subarrendadas, están en situación anómala de sobreocupación, deberán incoar el oportuno expediente.

VPO en suelo dotacional

Se podrá establecer como uso compatible en las parcelas de equipamiento comunitario básico el uso de vivienda o alojamiento dotacional para atender necesidades temporales de colectivos prioritarios en el acceso a la vivienda, destinando las mismas al alquiler o cualquier otra forma de ocupación temporal de naturaleza rotatoria. Las viviendas o alojamientos formarán parte de la dotación pública de viviendas, sin perjuicio de que su ejecución y gestión se realice mediante fórmulas de colaboración público-privada.

En las parcelas y edificios vacantes en zonas de uso global residencial, calificadas como equipamiento comunitario público, que no tenga asignado un destino específico o que estén calificadas con el uso genérico de interés público y social, se podrá autorizar, sin necesidad de modificar el instrumento de planeamiento vigente, el uso alternativo de vivienda o alojamiento dotacional. Estas viviendas no podrán desclasificarse y siempre serán protegidas.

Exención de VPO

Podrá eximirse de la reserva obligatoria, total o parcialmente, de construcción de vivienda protegida en los siguientes casos: Actuaciones que tengan una densidad inferior a quince viviendas por hectárea y que, además, por su tipología no se consideren aptas para la construcción de este tipo de viviendas. Actuaciones que se desarrollen en municipios en proceso de regresión poblacional o en aquellos donde la diferencia entre el precio medio de la vivienda libre y el de la vivienda protegida no sea superior al diez por ciento de este.

Áreas prioritarias de vivienda

A propuesta de los ayuntamientos, se podrá incentivar la construcción de viviendas protegidas en parcelas de vivienda libre, incrementando el número máximo de viviendas en un 20% y la edificabilidad en un 10%, sin necesidad de modificar los instrumentos de ordenación urbanística. A estos efectos, la declaración establecerá un plazo máximo de solicitud de las licencias para los proyectos de obras que se acojan a esta previsión.

Unidad Aceleradora

Podrá acordarse la asignación a la Unidad Aceleradora de Proyectos de iniciativas residenciales que exijan el desarrollo de los instrumentos de ordenación detallada, gestión y ejecución de actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización de uso global residencial que establezcan entre sus determinaciones una reserva de suelo para, al menos, 250 viviendas protegidas y una programación que garantice que su construcción se iniciará en un plazo inferior a cinco años. También podrán asignarse otras iniciativas residenciales de más de 500 viviendas que exijan actuaciones de urbanización que desarrollen los sectores residenciales en los que estas se localicen y que incluyan entre sus determinaciones la reserva legal de vivienda protegida, así como una programación para iniciar la construcción del 50% de las mismas en un plazo inferior a cinco años.

Fomento del alquiler

Una de los plantemientos políticos de la normativa es el fomento del alquiler. Según consta en el texto legal, se planificarán incentivos económicos que determinen las respectivas administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias, a los arrendadores o arrendatarios, ya sean personas físicas o jurídicas, al objeto de aumentar la oferta disponible de vivienda en alquiler asequible, y mejorar la accesibilidad en régimen de alquiler, atendiendo al esfuerzo salarial de las familias.

La Junta establecerá subvenciones o ayudas para propietarios y arrendatarios, así como programas de cesión de viviendas para incentivar a los propietarios a ponerlas, de manera voluntaria, en el mercado de alquiler a precios asequibles mediante la cesión temporal de su gestión a la administración pública con las condiciones y los requisitos que se establezcan reglamentariamente.

Rehabilitación de edificios

Para la rehabilitación de un edificio existente se podrá llevar a cabo una redistribución de la división horizontal existente, previo acuerdo de la comunidad de propietarios . Esta redistribución podrá realizarse siempre que la composición estructural del edificio lo permita, y las obras y viviendas resultantes cumplan con los requisitos urbanísticos y registrales exigibles a cualquier tipo de vivienda. Cuando estas propuestas se ubiquen en Áreas Prioritarias de Vivienda, podrán aumentar la densidad de vivienda hasta un 20 %, estableciéndose una ratio de 70 m2 construidos por vivienda.