Alex Nasu, administrador de fincas: "La comunidad está obligada a reparar las humedades en tu piso por un defecto constructivo en elementos comunes"

Las primeras lluvias del otoño pueden provocar efectos indeseados en algunos edificios. La aparición de goteras y humedades en las viviendas o garajes suele ser un motivo de conflicto entre los propietarios de una misma comunidad y a menudo surge la misma duda: ¿quién debe asumir los costes de su reparación? La Ley de Propiedad Horizontal es clara en este sentido.

"Puedes pedirle a la comunidad que repare un defecto constructivo en un elemento común", asegura el administrador de fincas Alex Nasu. Sin embargo, si la construcción se encuentra aún en garantía, deberás notificar a la constructora para que asume los costes de reparar las goteras o filtraciones en tu vivienda.

En caso de que la garantía haya vencido, el artículo 10 de la LPH determina las condiciones en las que la comunidad de propietarios debe responsabilizarse de esta reparación: "Tendrán carácter obligatorio [...] los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

¿Qué requisitos deben cumplirse para que la comunidad repare las humedades?

La comunidad de propietarios debe sufragar obligatoriamente las obras de reparación de goteras y humedades que afecten a tu vivienda o garaje y se deban a un defecto constructivo en elementos de naturaleza común como tejados, cubiertas, fachadas, bajantes o terrazas, aunque sean de uso privativo.

Estas reparaciones deben realizarse a instancia de los propietarios afectados y ni siquiera requiere de acuerdo previo en la junta de vecinos. "El presidente de la comunidad podrá requerir un informe técnico para confirmar el defecto", añade el administrador de fincas.

El principal punto de fricción de estas reparaciones es que tienen un coste elevado. En su apartado 2, el artículo 10 dispone que:

• Las obras de reparación de humedades u otros defectos en elementos comunes serán costeadas por los propietarios de la comunidad. Para ello, "hay que convocar una junta extraordinaria para explicar el problema y aprobar las derramas necesarias", indica Nasu.
• El acuerdo de la junta se limitará a la distribución de la derrama pertinete y a la determinación de los términos de su abono
• Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa

Cada propietario deberá contribuir a la derrama según su cuota de participación.

¿Cómo reclamar la reparación de humedades a la comunidad de vecinos?

No obstante lo anterior, algunos propietarios afectados por las humedades deciden adelantar ellos mismos el pago de la reparición al ver que no prospera su reclamación a la comunidad. En este caso, el administrador de fincas recomienda dejar siempre constancia por escrito para tener garantías si la comunidad de propietarios no reembolsa el dinero.

"Te recomiendo que no solo se lo digas al administrador y al presidente de la comunidad, sino que además, lo dejes por escrito en un burofax con certificación de texto y acuse de recibo", explica este experto. Esto es lo que se conoce como un requerimiento fehaciente y sirve para dejar constancia y así poder reclamar en el futuro el abono de los costes de la reparación.