El Colegio de Arquitectos ha enviado al Ayuntamiento de Sevilla tres propuestas a cuenta del proceso público abierto para modificar el artículo 6.6.3 del actual PGOU tras la polémica de los pelotazos urbanísticos en la Palmera con residencias de estudiantes y clínicas privadas. Básicamente plantea que se permita el aumento de edificabilidad en los casos de cambio de uso a Equipamiento o Servicio público pero con muchas más limitaciones que ahora, y recalca que en estas zonas tan sensibles paisajísticamente, sería necesario evitar la ejecución de equipamientos privados como los que se han realizado que desvirtúan por completo el entorno en el que se ubican, especialmente en el caso de residencias de estudiantes y centros sanitarios.

Hay que "mantener en lo sustancial las tipologías edificatorias, las edificabilidades y las densidades preexistentes en la ciudad consolidada", recalca el Colegio

El colegio señala que en la Palmera (y en otras zonas con vivienda unifamiliar como Nervión, etc.) hay que "mantener en lo sustancial las tipologías edificatorias, las edificabilidades y las densidades preexistentes en la ciudad consolidada. Igualmente, este tipo de intervenciones de cierta envergadura, nunca puede llevar a una posible especulación improcedente de algunas zonas de la ciudad".  

"Resulta plausible que se permita un aumento de edificabilidad para un uso de Equipamiento y de Servicios Públicos no contemplado inicialmente en la ciudad, pero este aumento nunca puede producir la desvirtualización de esa zona como ya ha ocurrido en varios ejemplos construidos en la ciudad, en virtud del Art. 9.B) de la Ley 7/2002, de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que obliga a mantener en lo sustancial las tipologías edificatorias, las edificabilidades y las densidades preexistentes en la ciudad consolidada. Igualmente, este tipo de intervenciones de cierta envergadura, nunca puede llevar a una posible especulación improcedente de algunas zonas de la ciudad", aclara el colegio en el escrito.

Esas limitaciones a la edificabilidad deben ir, según el Colegio de Arquitectos, en esta dirección:

1. Posibilitar un aumento de edificabilidad (como ya contempla la normativa) pero limitándolacomo máximo al doble de la edificabilidad máxima permitida por la Ordenanza de Zona que le corresponde a la parcela (sin computar la posible edificabilidad bajo rasante).
2. Mantenimiento de la regulación de la separación a linderos de la zona donde se ubique.
3. Mantenimiento de las condiciones de ocupación de la edificación bajo rasante, excepto paraalgunos usos como aparcamiento e instalaciones y siempre cubiertos.
4. Mantenimiento del número de plantas asignado a la parcela existiendo la posibilidad de aumento de una planta de altura retranqueada, hasta un máximo del 50% de la ocupación de la planta inmediatamente inferior. Sobre esta planta extra, no podrán permitirse construcciones oinstalaciones de ningún tipo.

El colegio insiste en que la Palmera no se puede conservar en su totalidad como una foto estática para siempre sin cambios como pide Adepa

En segundo lugar, los arquitectos piden volver a la regulación del Plan General de Ordenación Urbana de 1987, que en su Art. 4.86 establecía que los equipamientos debían adaptarse a las condiciones particulares de la zona en que se ubicaran (Zona de Ordenanza), cumpliéndose de esta manera también con el Art. 7.4.21 “Consideración del Entorno” y el Art. 9.4.12 “Adaptación al ambiente e imagen urbana” del vigente PGOU de 2006. En caso de no poder cumplirlas en su totalidad o para permitir alguna excepcionalidad, el colegio plantea la obligación de la redacción y tramitación de un Estudio de Detalle para habilitar los distintos informes sectoriales, especialmente de la Delegación Territorial de Patrimonio en su caso, así como la participación pública en el periodo de exposición pública.

El Colegio recuerda que el Título IX “Normas Generales de Protección del Medio Urbano y Natural” de lasnormas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla (PGOU), y másespecíficamente, los Arts. 9.4.12 y 9.4.13, que regulan la adaptación al ambiente de las edificacionesy su imagen urbana, así como la protección del Paisaje Urbano, contemplan igualmente que lasfuturas edificaciones deben adaptarse al ambiente donde se encuentren ubicadas, mediante laadecuación de su diseño y composición al mismo. Esta cuestión toma una gran relevancia en algunaslocalizaciones como es el entorno del Parque de María Luisa, la Avda. de la Palmera u otros similaresde la ciudad con un especial interés ambiental y patrimonial. 

Exige demoliciones de la edificabilidad sobrante en el caso de un segundo cambio de uso

La tercera propuesta va en el sentido de que "el incremento de edificabilidad obtenido por aplicación del Art. 6.6.3 para Usos de Equipamiento y Servicios Públicos, siempre deberá estar vinculado a dichos usos, incluso en las edificaciones ya materializadas". Así pues, "en el caso de que con el tiempo se realice un nuevo cambio de uso al uso característico o compatible autorizado de la zona de ordenanza donde se ubique, deberá volver al cumplimiento estricto de la normativa de zona, eliminándose por tanto el aumento de edificabilidad autorizado como uso dotacional, procediéndose a la demolición de la edificabilidad sobrante.

El plan de 2004 no está completo, es solo un avance

El Colegio de Arquitectos ve bien que se redacte un Plan Especial de Protección de la Palmera (sector 25) porque el existente de 2004 es solo un catálogo de varios edificios, un avance, y apoya que este plan incorpore también a la otra mitad de la Palmera que quedó fuera, y sobre todo incluya cuatro directrices básicas sobre cómo deben ser las alineaciones a calles, medianeras, alturas máximas y ocupación porque “se trata de que se mantenga el valor patrimonial de la Palmera como trama urbana, con las características de la zona”.

Respecto a la petición de Adepa de que toda la Palmera se incluya como conjunto histórico, el colegio señala que la Palmera no se puede conservar en su totalidad como una foto estática para siempre sin cambios.

El arquitecto y vecino de la zona Francisco Ruiz Recco también ha pedido a Urbanismo un Plan Especial de protección de La Palmera “con un ámbito que no sólo incluya las parcelas que dan fachada a La Palmera en sus dos aceras, sino todos los espacios colindantes a la avenida que conforman la gran “base verde“ que son los jardines y arbolado ya existentes, de modo que haya un predominio de los espacios ajardinados y arbolados sobre la edificación.

El arquitecto y vecino de la zona Francisco Ruiz Recco también ha pedido a Urbanismo un Plan Especial de protección de La Palmera “con un ámbito que no sólo incluya las parcelas que dan fachada a La Palmera en sus dos aceras, sino todos los espacios colindantes a la avenida que conforman la gran “base verde“ que son los jardines y arbolado ya existentes, de modo que haya un predominio de los espacios ajardinados y arbolados sobre la edificación.

¿Dónde está el problema con el artículo polémico del PGOU?

El problema con el artículo 6.6.3. del PGOU vigente que se quiere modificar radica, según el Colegio de Arquitectos, en que en determinadas zonas de la ciudad, por ejemplo, en la Zona de Ordenanza de Vivienda Unifamiliar Aislada o Agrupada (UA), la diferencia de edificabilidad que se produce al implantar un equipamiento es desmesurada, teniendo esta zona una ocupación máxima del 30% y una edificabilidad máxima del 0,6 m²/m² en dos plantas que, como resultado de la aplicación actualde los arts. 6.6.3 y 6.6.4, pasa a tener una ocupación máxima del 80% y una altura de 3 plantas aefectos del cálculo de la edificabilidad, con lo que la edificabilidad máxima permitida resulta de 2,4 m²/m², 4 veces superior, a la que le corresponde como zona de ordenanza UA; todo esto sin tener encuenta otras determinaciones, por ejemplo de la superficie bajo rasante ocupable, que pasa del 30%al 80%; que siguen ampliando la diferencia de edificabilidad materializable con respecto a la zona deordenanza en la que se encuentra.

El mismo problema se plantea, aunque en menor medida, en la Zona de Vivienda de Ciudad Jardín yen la Zona de Vivienda de Unifamiliar Adosada (AD), con una ocupación máxima del 60%, 2 plantas ylimitación de la superficie ocupable bajo rasante.