Dos Hermanas, Macarena y Pino Montano tienen la mitad de sus oficinas vacías

La evolución del mercado de oficinas en Sevilla capital y su entorno metropolitano va pareja a las dificultades que siguen acusando los empresarios por causa de la crisis económica. Tres factores influyen en las tasas negativas que arrojan determinadas zonas de la ciudad: el cierre de empresas, la mudanza de sociedades a otras zonas tras la negociación de oficinas más económicas y rentas más bajas, y la incorporación de 60.000 nuevos metros cuadrados de moqueta en promociones recién acabadas que el mercado no es capaz de absorber. Todo ello da como resultado la disminución de las tasas de ocupación y el aumento de la disponibilidad, y también un marcado descenso de los precios medios de alquileres y de compraventas. Así concluye el Informe sobre el Sector Inmobiliario Terciario de Sevilla elaborado por la consultora Inerzia, que revela que la mitad del parque de oficinas de zonas como Dos Hermanas, Macarena y Pino Montano (zona Norte de Sevilla capital) está vacío en la actualidad. Y no sólo eso, dentro del casco urbano de Sevilla es la zona de Los Remedios la única que está acusando la emigración de empresas, con datos negativos de pérdida de ocupación con respecto a 2008 del 5,2% (4.000 metros cuadrados menos). El centro también ha arrojado una tasa negativa del 0,4% que se traduce en 300 metros cuadrados vacíos, una cantidad casi despreciable.

La actual coyuntura económica ha provocado la inevitable reducción de expectativas comerciales y profesionales del sector empresarial, cuyo efecto inmediato ha sido la paralización de nuevas inversiones, la reducción de gastos fijos y en el peor de los casos el cierre de la empresa. Las consecuencias de ello se traducen en un aumento de la oferta existente (un 5,1% más de metros en términos generales), una escasa absorción de la nueva superficie terciaria y la contracción de los precios de venta y de alquiler. El exceso de la oferta y la subasta de oficinas a la baja al mejor postor que se está dando en algunas zonas de la capital está fomentando la renegociación de los actuales contratos o el cierre de nuevas transacciones.

Según el informe de Inerzia, la operaciones de compraventa prácticamente han desaparecido del panorama hispalense, y las que se han producido en 2009 son todas en régimen de alquiler, con o sin opción de compra.

De todas las zonas analizadas, las más perjudicadas son aquéllas más descentralizadas, caso de Dos Hermanas, Pino Montano y Macarena (ambas evaluadas como zona Norte de Sevilla) y Aljarafe. En todas ellas, los ratios de desocupación y reducción de rentas son más acusados y preocupantes que en el resto de zonas más consolidadas de la capital.

Si analizamos en primer lugar la evolución de la superficie de oficinas en Sevilla, se observa que, por zonas, hay crecimientos relevantes, como ocurre en la zona Sur, que registra un crecimiento del 12,4% por la incorporación al parque de oficinas del proyecto de Palmas Altas promovido por Abengoa. También aportan crecimientos más moderados Nervión (8,3%), zona Norte (7,8%), Aljarafe (5,8%) y Cartuja (4,4%). En cuanto a concentración de edificios de oficinas, Cartuja y Nervión copan el 40% de todo el mercado, con 506.600 metros cuadrados de los 1,2 millones de metros totales en Sevilla y su entorno metropolitano. Se da la circunstancia de que en los cuatro últimos años el parque de oficinas hispalense ha crecido un 55,6%.

De los 1,2 millones de metros de oficinas estaban ocupados en 2009 1,05 millones, esto es, el 84% del parque. En relación con el ejercicio de 2008, se observan índices negativos de ocupación en la zona del Aljarafe (-2,9%), Centro y Los Remedios, donde la salida de determinadas firmas y delegaciones de la zona no se ha visto acompañada de nuevas incorporaciones. En cuanto a los porcentajes de ocupación por zonas, descienden en todas a excepción de aquéllas que ya presentaban los niveles más bajos, como los parques Norte, Este y Dos Hermanas. Es destacable el acusado descenso de ocupación en el Aljarafe, con una bajada porcentual superior a los 6 puntos respecto a 2008.

Con todo, las zonas Centro, Cartuja, Nervión y Sur arrojan tasas de ocupación superiores al 90% (Cartuja y Sur superan incluso el 95%), seguidas de Los Remedios (89%), Aljarafe (77%) y Este (72%). Dos Hermanas y la zona Norte se encuentran a la cola en ocupación, con tasas que ni siquiera alcanzan el 51%.

Menos ocupación, mayor disponibilidad. Hasta un 1,4% más que en 2008. Las zonas de Dos Hermanas, Este, Norte y Aljarafe (todas ellas en la periferia de la capital) concentran el 75% del total de la oferta disponible, que suma 183.400 metros cuadrados. Según el informe de Inerzia, el hecho de que aumente la disponibilidad de oficinas en casi todas las zonas demuestra que muchas compañías han trasladado sus sedes a zonas con condiciones económicas más competitivas, abandonando oficinas en zonas céntricas de Sevilla. La consultora apunta como dato negativo que el parque de oficinas hispalense es poco flexible y está descompensado, fundamentalmente porque siguen abundando los pequeños módulos de superficies inferiores a 150 metros cuadrados y porque los edificios no están habitualmente adaptados para amoldarse a las necesidades de los nuevos inquilinos. Tan sólo en los cuatro últimos años se ha incrementado la superficie de oficinas disponibles un 270%.

Todo lo expuesto ha hecho que constructores y promotores frenen las apuestas inversoras que tenían programadas desde hace dos años. Sirve como ejemplo la incorporación en 2009 al stock de oficinas de 60.500 metros cuadrados cuando la previsión inicial era de 136.000 m2. Bajo ese mismo escenario de prudencia, la consultora Inerzia prevé la incorporación este año de 51.000 m2, todos ellos ya en fase de construcción o construidos pero sin estar activos.