El mercado inmobiliario sevillano sigue congestionado. De las 5.342 viviendas nuevas contabilizadas en las 65 promociones que se encuentran en venta desde el 1 de enero de 2008 en la ciudad, aún quedan 1.142 libres. Y eso que su precio bajó hasta un 9,5% en el último año y acumula un descenso de un 44% desde el comienzo de la crisis económica. En Alcalá de Guadaíra y Dos Hermanas el panorama es parejo. Hace seis años nos encontrábamos con 1.612 viviendas pertenecientes a 17 promociones, ahora quedan 315 por vender.

La vivienda nueva en Sevilla tiene un precio actual de salida de 1.684 euros por metro cuadrado. En la comunidad, Cádiz es la única provincia con un precio por encima, 1.820. Los más bajos los encontramos en Jaén (1.229) y Huelva (1.255). Hace justo 12 meses el valor en la ciudad era de 1.791 euros, y hace dos años de 1.978. Aunque la evolución de los precios sigue siendo negativa, se ha suavizado la tendencia descendente. Tenemos que remontarnos a 2004 para encontrar un precio parecido al actual, en junio de ese año se establecía en los 1.631 euros el metro cuadrado. Los precios bajaron mucho más en las provincias de Toledo (53%), Guadalajara (52%) y Barcelona (51%). En el lado contrario y muy por debajo de Sevilla, estuvieron los descensos de Melilla (13%), Orense (20%), Cáceres (21%), Zamora (22%) y Teruel (25%).

¿Seguirán bajando los precios en los próximos meses o tendremos un repunte? Pese a que parece que pueden verse algunos signos positivos en la economía, los expertos afirman que es conveniente mantener una actitud prudente en cuanto a la posible reactivación del sector inmobiliario a corto plazo a la vista de experiencias recientes de presumible inflexión que nunca llegaron a consolidarse.

El censo del último informe publicado por la Sociedad de Tasación engloba el 47% del parque de viviendas de la provincia de Sevilla, lo que equivale al mismo porcentaje de población, y pone de manifiesto que el 33% son promociones de vivienda libre, mientras que el 67% de la oferta restante corresponde a inmuebles que cuentan con algún tipo de protección pública. Los profesionales del sector son los encargados de comercializar la inmensa mayoría de las promociones registradas, mientras que las entidades financieras gestionan sólo el 11% de la oferta.

En el primer semestre de 2014 la intervención de los fondos de capital inversores no tuvieron el efecto previsto por los expertos en la absorción del stock, dado que su incidencia se registro sobre todo en el cambio de titularidad de grandes paquetes de viviendas. Sólo en algunos casos de las zonas costeras se produjo una compra real con fines de explotación turística. ¿Cuándo desaparecerá el excedente existente? Establecer una fecha concreta es imposible, ya que no se aprecia en el horizonte inmediato posibilidades de aceleración en la absorción del excedente. "Pese a que las viviendas nuevas se van vendiendo poco a poco, el proceso tardará al menos tres años más. Una de las claves será la reducción de nuevo de los precios ofertados por los promotores, que se encuentran íntimamente ligados a su capacidad para soportar los niveles de endeudamiento que tienen con los bancos", asegura César Hernández, responsable de proyectos y de los estudios elaborados por la empresa de valoraciones. La persistencia de las duras condiciones de las entidades financieras para conceder créditos hipotecarios es otra de las claves.

Las promociones analizadas en los tres municipios sevillanos ofrecen viviendas con una superficie media de 106 metros cuadrados a un precio de 128.000 euros. En el caso de Sevilla, los inmuebles cuentan con una superficie media de 111 metros cuadrados y un valor que llega a los 138.000 euros. En Alcalá de Guadaíra y Dos Hermanas, el precio asciende a 85.000 euros y la superficie se sitúa en los 86 metros cuadrados. Destacar que el 66% de las viviendas ofertadas en estos tres municipios cuestan menos de 100.000 euros, siendo casi todas plurifamiliares y más de la mitad tiene tres o más dormitorios. La modalidad de alquiler, en algunos casos con opción de compra, continúa ganando terreno como alternativa para colocar las promotoras las promociones acabadas que no han vendido todas sus unidades.

Más datos: el 86% de las casas ya están terminadas frente a un 13% que está en construcción. Un 1% de ellas todavía no se han comenzado a edificar. El censo permite constatar que el 93% de las viviendas están dotadas de ascensor y un 71% cuenta con patio. Además, la mitad de ellas tiene jardines. En tres de cada diez promociones encontramos piscina y equipamiento deportivo.

¿Cuál es el momento adecuado para iniciar nuevas promociones? "El final de los excedentes deberá coincidir con la construcción de nuevas viviendas para los compradores". Por lo tanto, Hernández establece el segundo semestre de 2017 como la fecha en la que se habrá logrado el equilibrio perdido desde 1996 por los vaivenes del mercado y la crisis económica. Poco a poco van reapareciendo en las calles la reanudación de obras de inmuebles cuya construcción estaban paralizadas.

Interrogantes

¿Seguirán bajando los precios en los próximos meses?

Pese a que parece que pueden verse algunos signos positivos en la economía -recuperación de hipotecas, estabilización de precios y crecimiento del alquiler-, los expertos consultados afirman que es conveniente mantener una actitud prudente en cuanto a la posible reactivación del sector inmobiliario a corto plazo a la vista de experiencias recientes de presumible inflexión que nunca llegaron a consolidarse.

¿Cuándo está previsto que desaparezca el excedente?

Establecer una fecha concreta es imposible, ya que no se aprecia en el horizonte inmediato posibilidades de aceleración en la absorción del excedente. Pese a que las viviendas nuevas se van vendiendo poco a poco, el proceso tardará al menos tres años más. Una de las claves será la reducción de nuevo de los precios ofertados por los promotores, que se encuentran íntimamente ligados a su capacidad para soportar los niveles de endeudamiento que tienen con los bancos.

¿Cuál es el momento adecuado para iniciar nuevas promociones?

El final de los excedentes deberá coincidir con la construcción de nuevas viviendas para los compradores. César Hernández, responsable de los estudios de la Sociedad de Tasación, establece el segundo semestre de 2017 como la fecha en la que se habrá logrado el equilibrio perdido desde 1996 por los vaivenes del mercado y la crisis económica. Mientras, poco a poco se van reanudando obras de inmuebles cuya construcción estaban paralizadas.

¿Quién está comprando la oferta vigente de viviendas?

Mientras los españoles siguen teniendo muchas dudas para adquirir una vivienda en propiedad, los extranjeros se consolidan como el revulsivo del renqueante mercado inmobiliario español. En el primer trimestre de 2014, las operaciones firmadas por ciudadanos no españoles creció un 27,2% frente al mismo periodo de 2013, hasta alcanzar un 19,4% del total de las operaciones, lo que equivale a una de cada cinco compraventas.