La “doble venta” del cine Trajano

Una juez ha condenado al propietario del edificio del antiguo cine Trajano a indemnizar con 400.000 euros –más los intereses legales– a la promotora “Trajano Amor de Dios”, que lo había adquirido para hacer apartamentos y locales, por haber resuelto el contrato de la compra-venta después de que la entidad hubiera realizado un pago inicial de 200.000 euros, con lo que en atención a una de las cláusulas la magistrada ha condenado al dueño a abonar el doble de la cantidad entregada.

El contrato de compra-venta se firmó en noviembre del año 2011 y en la cláusula quinta se establecía que si el incumplimiento del mismo fuera por “causa imputable a la vendedora, la compradora podrá exigir el cumplimiento del contrato, con reclamación de las cantidades a las que haya lugar por indemnización de daños y perjuicios, o exigir la devolución del doble de las cantidades entregadas hasta esa fecha”.

El 14 de mayo de 2015, el propietario del antiguo Cine Trajano notificó a la entidad “Trajano Amor de Dios” a través de un acta notarial la resolución del contrato y ese mismo día suscribió un nuevo contrato de compraventa con un tercero, Flamenco Hotel S.A., realizándose un primer pago como parte del precio total, que ascendía a 1,2 millones de euros más otros 1.517 euros por cada metro cuadrado edificable que la Gerencia de Urbanismo autorizara por encima de los 2.532,52 metros cuadrados en la licencia de rehabilitación global del edificio.

El abogado del demandante, José María Gómez de León, sostuvo que sin haberse resuelto el contrato inicial, dado que “Trajano Amor de Dios” se había opuesto a dicha resolución, el dueño procedió a una “doble venta obteniendo un lucro ilícito y causando a su vez graves perjuicio al primer comprador”.

En la sentencia, la juez de Primera Instancia número 8 de Sevilla, Ana María Fuentes Arenas, señala que el vendedor atribuyó a la compradora un incumplimiento del contrato que “no ha resultado demostrado en el procedimiento”, por lo que el fundamento de la resolución contractual pretendida “resulta injustificado e improcedente”.

La intención de “Trajano Amor de Dios” era ejecutar un proyecto de construcción de apartamentos, locales y aparcamientos en este edificio de 835 metros cuadrados, ubicado entre las calles Trajano y Amor de Dios, en pleno casco histórico. Se trata de un inmueble muy singular, obra del arquitecto Anibal González, y que en el PGOU de 2006 tenía la calificación de SIPS Sociocultural, por lo que su uso inicialmente estaba muy limitado y también su valor.

Su nivel de protección es C, por lo que cualquier actuación sobre el mismo era de “enorme complejidad urbanística, técnica y de patrimonio-histórico”, explica la sentencia, que señala que la promoción conllevaría un “ensamblaje de cuestiones diversas, que eran conocidas tanto por la parte compradora como por la vendedora; siendo éste el único motivo por el que el pago del precio” se iba justificando a la materialización de determinados hitos administrativos, dado que en el proceso intervenían la Gerencia de Urbanismo y la Comisión Provincial de Patrimonio Histórico, precisa el fallo.

El primer pago de 200.000 euros se materializó a la firma del contrato; el segundo, de 250.000 euros, se haría efectivo en el momento en que la Gerencia de Urbanismo aprobase la propuesta urbanística del anteproyecto de rehabilitación del edificio; otros 250.000 euros al otorgarse al escritura pública de compraventa; y los 500.033,54 euros restantes se abonarían en especie mediante la transmisión y entrega al vendedor de parte de las viviendas y locales resultantes de la rehabilitación del edificio.

El proyecto se demoró por la sentencia que anuló varios artículos del PGOU de 2016

La presentación del proyecto de rehabilitación se demoró porque el inmueble se vio afectado por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) que anuló algunos artículos del PGOU de 2006 y algunos del plan especial sector 8.2, que afectó a las posibilidades urbanísticas del mismo.

La Gerencia de Urbanismo planteó una serie de reparos para que se realizaran modificaciones sustanciales en el proyecto básico, lo que representaba la pérdida de varias viviendas previstas inicialmente y del garaje subterráneo proyectado.

Según los compradores, tras distintas conversaciones y correos electrónicos, el propietario no sólo pretendía mantener el mismo número de metros cuadrados útiles acordados en el contrato de compra-venta, sino incrementarlo, lo que suponía un planteamiento injustificado pues al tener que disminuir la edificabilidad, se debía reducir en la misma proporción la superficie útil del mismo.

El demandado alegó que transcurridos más de cuatro años no había cobrado ninguna cuantía más desde el pago inicial “pese a haber vencido todos los aplazamientos para el pago del impuesto de sucesiones que grava la finca objeto del contrato”, y acusaba al comprador de no haber presentado un anteproyecto de rehabilitación del edificio que subsanara las deficiencias del primer anteproyecto presentado, por lo que entendía que había incurriendo en causa de incumplimiento de contrato.

El propietario añadió que tenía el “temor fundado de pérdida del inmueble” ya que el calendario de pagos del contrato se había pactado con el espíritu de intentar hacer coincidir los pagos aplazados de la compra-venta con los vencimientos parciales de la deuda que él tenía con la Agencia Tributaria”, y temía que la Administración procediese en breve a la ejecución de la garantía hipotecaria constituida a favor sobre el inmueble, sin perjuicio del estado de “ruina urbanística” en la que se había declarado el antiguo cine Trajano.

La juez concluye, no obstante, que los plazos para el pago del precio de la compra-venta “no estaban condicionados por los aplazamientos concedidos por la Agencia Tributaria” al propietario para abonar el impuesto de sucesiones, “desvirtuándose el argumento del demandado al efecto”, asevera la sentencia, que añade que “a los efectos de la resolución del presente procedimiento carecen de relevancia alguna las obligaciones tributarias” del dueño.

También rechaza que el comprador incumpliera el contrato, por cuanto la compradora “contestó en el trámite correspondiente a través de la misma actuación notarial, rechazando la resolución contractual pretendida por el vendedor, luego la misma no tuvo plenos efectos desde el 14 de mayo de 2015, como argumenta el demandado, ni se justifica realmente el carácter de urgencia”.

Y para la juez tampoco existió una pasividad o inactividad del comprador porque aunque no consta que esta entidad presentara un nuevo anteproyecto de rehabilitación del edificio tras el informe desfavorable de la Comisión de Patrimonio Histórico, “sin embargo, de la prueba practicada se deduce que dadas las circunstancias urbanísticas y de planeamiento concurrentes en el caso, y siendo ya conocido que se podía construir viviendas en el citado inmueble, lo oportuno no era presentar nuevo anteproyecto, sino ya el proyecto de edificación”, en el que se tuvieran en cuenta las objeciones de dicha Comisión, pero “carecía de utilidad la presentación de dicho proyecto hasta que se aprobase definitivamente el plan especial de protección del subsector 8.2 San Andrés-San Martín”, que no fue aprobado hasta el 29 de noviembre de 2013, tal y como explicaron los testigos que declararon en el juicio.

De todo ello, la juez extrae la conclusión de que la entidad Trajano Amor de Dios “no incurrió en dejación en el cumplimiento de sus obligaciones” y el incumplimiento que le atribuye el vendedor “no ha resultado demostrado en el procedimiento”. La juez declara resuelto el contrato y condena al vendedor a abonar la cantidad de 400.000 euros –el doble de lo invertido- más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la interposición de la demanda.