El crecimiento desmedido del turismo que ha experimentado la ciudad en los últimos cinco años ha provocado que unos 93.000 metros cuadrados de suelo destinado para oficinas –unas siete veces la Plaza Nueva– se hayan reconvertido en hoteles y apartamentos turísticos. En menor medida también se han destinado a uso residencial. Una tendencia que comenzó en 2016 y las previsiones apuntan a que seguirá dándose en el futuro. Las zonas más afectadas por este fenómeno son el casco histórico y Nervión. A pesar de ello, 2023 ha sido un buen año para el sector al alcanzar el 79,6% de ocupación. Una cifra que sitúa a la capital hispalense como el tercer mercado más grande de oficinas de España. Estas son las principales conclusiones que se extraen del balance realizado por Inerzia Asesores que analiza el comportamiento del sector inmobiliario terciario de Sevilla que se presentó ayer.

Uno de los ejemplos del cambio de uso que se está dando a los inmuebles de oficinas es el edificio Vitalicio –en el número 13 de Plaza Nueva– que será un hotel de cuatro estrellas. Pero también, la antigua sede de Endesa –en la avenida Diego Martínez Barrio– que con sus 3.255 metros cuadrados se convertirá en un complejo para turistas. A este hecho se suman dos factores: un incremento del precio medio de la renta y la falta de suelo para construir nuevos proyectos que sufre la ciudad.

Las zonas 'prime'

De este modo, la superficie del parque de oficinas de Sevilla cerró 2023 con 1.232.035 metros cuadrados, percibiendo una disminución respecto a 2022 del 2,5%. Sin embargo, la ocupación roza el 80% (980.757 metros cuadrados) con zonas como Nervión, Cartuja o el Centro Histórico –las conocidas como prime– a punto de colgar el cartel de completo.  

Ocupación de oficinas en Sevilla según zonas. Fuente: Inerzia.

Mientras que las dos primeras –con el 95,5% y el 86,1% de ocupación respectivamente– son las más demandadas, el casco antiguo –con un 92,4% de ocupación– está perdiendo poco a poco stock debido a esta reconversión para usos hoteleros. Eso hace que la tasa de disponibilidad se sitúe en torno al 5%, por lo que resulta muy complicado que puedan instalarse en esta zona empresas que demanden superficies medianas y grandes. "No es rentable construir nuevos edificios en zonas prime y además hay muy poco suelo", señaló Francisco Pumar, director general del Grupo Insur. Sin embargo, Íñigo Galán, CEO de Inerzia, mostró su desacuerdo con esta afirmación: "En Cartuja sí que hay sitio todavía para llevar a cabo proyectos punteros".

Por contra, hay 18 edificios –unos 66.000 metros cuadrados en total– que están completamente vacíos. "Hay inmuebles que llevan años cerrados. Por ejemplo, hay uno en un sitio tan consolidado como la Avenida de La Raza que se podría reconvertir para otro uso", apuntó Galán.

Por tanto, la superficie disponible de oficinas en la ciudad todavía es de 251.278 metros cuadrados con una oferta muy escasa en las zonas prime. La mayor parte se concentra en la periferia.

Mudanza a Palmas Altas

El traslado de la Ciudad de la Justicia a las antiguas oficinas de Abengoa es un ejemplo de buena praxis respecto a la reconversión para uso terciario. "Es una magnífica noticia que en una ciudad como Sevilla se reutilice este inmueble para los juzgados", manifestó Pumar. Una mudanza que generará un efecto tractor, porque muchos despachos de abogados y de procuradores ya están buscando una segunda filial en Palmas Altas o en Los Bermejales.

Además, "en julio se quedarán vacíos de 9.000 a 10.000 metros cuadrados en Nervión y su propietario deberá decidir si se cambia el uso" pero, en cualquier caso, quien posee una oficina en este barrio o en La Cartuja "tiene un tesoro". Es cierto que el informe no incluye en la superficie total del parque aquellos inmuebles inferiores a los 1.000 metros cuadrados, ni los edificios ocupados en su totalidad por cualquier administración pública, independientemente de su superficie. 

Tendencia en la subida de la renta

También es importante señalar que el precio medio del alquiler de oficinas en la capital hispalense es de 7,9 euros mensuales por metro cuadrado. Este dato representa un incremento de un 2,7% respecto al ejercicio anterior. La cifra más alta la ostenta Torre Sevilla con unos 21 euros por metro cuadrado al mes. Un precio que no incluye los gastos de comunidad, ni el Impuesto sobre Bienes Inmueble.

La zona con la renta más alta es La Cartuja, que ha percibido un aumento del 11,4% respecto al año pasado y pasa de 10,7 euros mensuales por metro cuadrado a 11,9. Le sigue Los Remedios con un precio de 10,3 euros aproximadamente. El tercer puesto lo comparten el casco histórico y Nervión que mantienen la cifra de 9,9 euros mensuales por metro cuadrado. Por el contrario, las zonas de Dos Hermanas, Norte, Sevilla Este y Aljarafe son las más económicas para un arrendamiento, porque apenas se superan los 5,5 euros mensuales por metro cuadrado. Los expertos aseguraron que estas tasas seguirán subiendo, de forma paulatina, en los próximos años.

Aunque en años anteriores era de enorme preocupación saber cómo influiría el teletrabajo, este informe revela que este modelo "no está empeorando el mercado ya que muchas empresas están optando por un formato híbrido, alternando la presencialidad con el trabajo en remoto". En cuanto a las características de las oficinas, si bien es cierto que Torre Sevilla es un ejemplo en cuanto a cumplimiento sostenible, no es la norma. "En Madrid nadie hace un edificio sin certificación", apuntó Pumar y aseguró que "en Sevilla todavía hay muchas pymes que se están empezando a adaptar a esta tendencia".

Por otro lado, en cuanto a los parques empresariales y centros logísticos, los expertos fueron claros: "Sigue habiendo dificultades para atender demandas de más de 700 metros cuadrados, que aumentan cuando los promotores buscan un espacio superior a los 2.000 metros cuadrados. Este tamaño de naves no fue objeto de promoción y construcción en la época dorada y desde hace años es latente la escasez de esta tipología de recintos”.