"Los precios de las VPO en Sevilla se han desmadrado"

El viernes se abrió la convocatoria para optar a una de las 92 VPO del nuevo barrio de la Cruz del Campo cuya construcción finalizará, en principio, en enero de 2027. La web de Emvisesa estuvo caída de manera intermitente durante toda la mañana. Un claro indicativo sobre la cantidad de personas que tratarán de hacerse con una de las joyas de la corona de la empresa municipal. Los más asequibles serán los 53 pisos de dos dormitorios que –con garaje y trastero– tienen un precio de salida de 199.771,04 euros sin IVA. En el extremo opuesto, las más caras serán las cuatro viviendas de tres dormitorios –adaptadas a personas con movilidad reducida, con garaje y trastero– que costarán 255.045,02 euros. En paralelo, la promoción de Torremagna ha sido la primera que se ha empezado a construir y se ha puesto a la venta de forma libre con una horquilla de precios que va desde los 357.500 hasta los 492.000 euros. Los expertos son claros al comparar ambas ofertas y, en general, las del parque de viviendas en Sevilla: “Los precios de las VPO se han desmadrado”.

Que el coste de construcción se haya puesto por las nubes provoca que las viviendas protegidas –ideadas para facilitar el acceso a la propiedad a familias con menos recursos y en situación de vulnerabilidad– tengan un precio mínimamente inferior a las de venta libre. Un ejemplo sería el caso de los 137 apartamentos del Residencial Puerta de la Carne-Palmas Altas que han solicitado 9.198 personas. La superficie total útil de los pisos varía entre 57 y 90 metros cuadrados, con 17 tipologías distintas que permiten elegir número de dormitorios, orientación, y disposición. En función de estos rasgos, los precios van desde los 184.123 a los 270.107 euros. Un precio de salida que no está muy alejado de los de la promoción Isla Natura, también en Palmas Altas. Según las características, todavía hay viviendas disponibles de una habitación por 182.000 euros y de dos por 185.000.

“Las VPO las están haciendo promotoras privadas, porque actualmente no hay públicas”, explica Joaquín Caraballo, miembro de Alianza Sevilla y gerente de Inmobiliaria Caraballo. “La constructora cobra lo que cobra y la Administración pone el suelo a cambio de que las viviendas sean de protección oficial”, matiza el experto e indica que “hay unos costes mínimos que no se pueden salvar” y que, como punto de partida, son “altísimos”.

Por ello, a su juicio, “es muy difícil hacer una obra nueva a precios asequibles para jóvenes” y apostilla que la diferencia entre comprar una VPO y una de renta libre “no es tan abismal” como antes. De hecho, se sorprende porque las viviendas protegidas de segunda mano “han casi duplicado sus precios en algunas zonas”. Emvisesa cuenta con 1.377 viviendas municipales protegidas con obras adjudicadas, y próximamente se sumarán 134 más, para alcanzar el objetivo de 1.511.

Requisitos

Una de las cuestiones más importantes a tener en cuenta son los requisitos. Ambas promociones mencionadas se tratan de Vivienda de Precio Limitado (VPL) y, por tanto, los ingresos de la unidad familiar inicialmente no deben superar 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), sin perjuicio de que, tras el proceso de adjudicación resultaran viviendas sin adjudicar y puedan acceder unidades familiares con ingresos hasta 7 veces el IPREM. Además, Emvisesa detalla que “se tendrán en cuenta las características específicas de cada solicitante, su situación económica y familiar, así como su posible pertenencia a grupos de especial protección. Estos factores ajustan los ingresos mediante una ponderación que refleja la realidad de cada unidad familiar, en virtud de la normativa de aplicación”.

En caso de que la unidad familiar tenga un solo miembro, los ingresos tendrán que ser inferiores a 53.720, 93 euros. Si está compuesta por dos miembros tendrán que ser menores de 71.076,92 euros, una cifra que también se aplica a tres o más miembros. Por otro lado, la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda recuerda que, para transmitir o poner en alquiler una vivienda protegida, “la persona propietaria, previa autorización de la Delegación Territorial correspondiente, podrá transmitir la vivienda, alquilarla o ceder su uso una vez hayan transcurrido diez años desde la fecha de formalización de la escritura pública o, en el caso de promotores individuales para uso propio, desde la fecha de la calificación definitiva”. Una condición que puede exceptuarse en determinados casos como un cambio en la situación laboral, el incremento de los miembros de la unidad familiar o la separación matrimonial o de uniones de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.

“Se entiende que las VPO nacen para proteger a personas en situaciones más vulnerables”, reflexiona Caraballo y hace hincapié en que con este fin se han construido históricamente en “Triana, San Jerónimo, Parque Alcosa y Sevilla” con precios competitivos. Sin embargo, considera que “ya no es tan viable salvo que haya algún tipo de ayuda estatal, local o regional a fondo perdido”. También recuerda que durante la crisis inmobiliaria, que duró hasta 2014, “no se vendía nada”. Para paliar esta situación, el Consistorio buscó la solución de edificar “un inmueble completo de alquiler con opción a compra que fue un exitazo”, aunque “los costes los asumió” Emvisesa.

"Emvisesa ha fracasado en su función de garantizar una vivienda digna"

No es la única voz que considera que los precios de las viviendas protegidas se han disparado. Miriam Ríos Mena, miembro de la Comisión de Organización y Acción Sindical del Sindicato por la Vivienda de Sevilla, es tajante: “La escasa diferencia entre los precios de las VPO y los de venta libre no solo desvirtúa la razón de ser de estas políticas, sino que también evidencia la connivencia existente entre las administraciones y el mercado inmobiliario, que beneficia a grandes tenedores y fondos buitre en detrimento de los derechos de la ciudadanía”.

En esta misma línea, recalca que “Emvisesa ha fracasado en su función de garantizar una vivienda digna y asequible”, porque “en lugar de ser una herramienta para combatir la especulación, está actuando como un intermediario que legitima precios inflados, mientras miles de familias sevillanas siguen sin acceso a una vivienda digna”. Ríos tacha de “fallido” el modelo de vivienda pública, porque en lugar “de ampliar el parque público de alquiler asequible y frenar la especulación, se siguen vendiendo inmuebles a precios cada vez más cercanos a los del mercado libre”.

La Junta amplía hasta 59.000 los ingresos máximos para una VPO

Por otro lado, carga contra el decreto de ley que aprobó la semana pasada la Junta de Andalucía. Uno de los puntos más polémicos de la nueva normativa es la ampliación hasta los 59.000 euros de los ingresos máximos anuales para acceder a una vivienda protegida en régimen de precio limitado. También sube la cifra, a los 46.200 euros anuales, para las viviendas de régimen general. Un plan de choque con el que construirán 20.000 viviendas, en toda la región, que deben estar finalizadas en cinco años.

Una medida que, a juicio de Ríos, “lejos de garantizar un acceso real a la vivienda para las familias trabajadoras, responde a las presiones de los promotores inmobiliarios y desvirtúa el sentido mismo de la vivienda protegida”. De hecho, enfatiza que “este nuevo decreto ha elevado los coeficientes que determinan los precios máximos de venta de las VPO, situándolos en niveles casi idénticos a los de la vivienda libre en muchas áreas urbanas”. Además, en la norma “se han elevado los límites del IPREM por arriba y por abajo, lo cual provoca mayor exclusión”, porque los pisos “terminan costando prácticamente lo mismo que los del mercado privado y dejan sin alternativas a quienes realmente necesitan una solución habitacional justa”.

No podemos permitir que la vivienda protegida siga siendo un espejismo" — Miriam Ríos Mena - Miembro del Sindicato por la Vivienda

Un incremento de precios que “supone un golpe directo a las familias que tienen menos recursos”. Si un metro cuadrado de VPO en Sevilla “puede costar hasta 2.610 euros”, “no se aleja de los precios de mercado”. Por otro lado, teniendo en cuenta que si el salario mínimo interprofesional “se sitúa actualmente en los 1.184 euros, la VPO deja de ser una opción realista para miles de personas y se convierte en una mera etiqueta sin contenido social”. Por tanto, considera que “la solución no pasa por encarecer aún más la VPO, sino por garantizar su acceso con precios justos” en Sevilla y en Andalucía. “No podemos seguir permitiendo que la vivienda protegida sea un espejismo”, concluye.

La construcción "chapucera" de Cisneo Alto

Sobre esta realidad, cercana a gran parte de la población sevillana, también pone el acento Álvaro Pastor, portavoz del citado sindicato. Va más allá y denuncia algunas “construcciones chapuceras” como la promoción de Cisneo Alto. “Emvisesa tiene un historial de abandono a las comunidades de vecinos”, reflexiona Pastor y cita los desperfectos de este inmueble. Desde la promesa de un local comunitario que nunca llegó hasta las constantes filtraciones de agua que convierten “el patio en un estanque cuando llueve”. Lo peor no es solo que “los vecinos se ven desamparados”, porque “lo que se les vendió cuando le entregaron las llaves es un espejismo”, sino que los costes de las reparaciones los tiene que asumir Emvisesa “con dinero público”. Por tanto, en su opinión, “el beneficio de las construcciones no se los lleva la propia sociedad”.