LA sociedad de tasación Euroval acaba de publicar su séptimo informe sobre el mercado inmobiliario residencial nacional. En él se analizan, entre otras, dos cuestiones significativas como son la actividad inmobiliaria y los precios mínimos y máximos de la vivienda.

El Índice de Actividad Inmobiliaria mide los flujos derivados de esta actividad, y en los últimos años recoge de forma sintética la magnitud de la caída del sector residencial; con la referencia de 2004, se ve cómo ha ido agravándose el problema y la repercusión en nuestra economía. Esto es así para los flujos procedentes de la demanda, como son las compras y las hipotecas, y para los de oferta, promoción y gastos de construcción. La propia incertidumbre general y el desempleo impiden la recuperación inmobiliaria. No se conocen casos de una actividad económica significativa que pierda casi el 90% en ocho años, pues el índice para el conjunto de Andalucía pasa de 100 en 2004 a 68 en 2008, 27 en 2010, y sigue cayendo a 18 en 2011 y 11 en la actualidad.

Es interesante comprobar que en Andalucía en 2005 ya empezaba a frenarse la actividad inmobiliaria, frente a lo que ocurría en el resto de España. Dentro de Andalucía, en Málaga cae la actividad en 2005 de manera considerable (pasa de 100 a 73), mientras que en el resto de las provincias andaluzas continúa el crecimiento hasta 2008. Estos comportamientos dispares pueden verse en la tabla 1, y de ellos sacamos dos ideas. La primera, que la caída es general, y al final el índice pasa del 100 común en 2004 a 6, el más bajo, en Málaga; entre 11 y 15 en Cádiz, Almería y Huelva; y entre 20 y 27 en Sevilla, Jaén, Córdoba y Granada. La segunda, que mientras en algunas zonas empezaba ya el declive del sector, en otras -generalmente las que menos oportunidades para la construcción presentaban inicialmente- el boom inmobiliario se inicia más tarde y no pierde fuerza hasta 2008, e incluso 2009, cuando ya la crisis del sector y de la economía eran evidentes.

El otro aspecto que destacamos del informe mencionado es la evolución de precios mínimos y máximos en capitales de provincia. Estos son precios de oferta y de la muestra se eliminan los más bajos y los más altos. También hay que tener en cuenta que los datos son de un mercado que se ha ido estrechando, por lo que resultan cada vez menos significativos dado el relativamente reducido número de operaciones de compraventa que se cruzan. Sobre el particular se observa que la ciudad donde más diferencia hay es Sevilla, con los precios mínimos alrededor de 826 euros por metro cuadrado, y los máximos de 3.840; en Jaén y Huelva es donde se dan los precios mínimos y máximos más bajos, y también la menor diferencia.

Otro aspecto a destacar es que las diferencias se reducen con generalidad, consecuencia de que los precios mínimos se reducen menos, al tener un suelo, en relación a lo que bajan los precios más altos. Hay disparidad, de manera que en algunas capitales el precio medio mínimo por metro cuadrado para las viviendas más baratas sube ligeramente, como se ve en Sevilla y Almería. Esto pone de relieve que hay que hablar hoy de mercados inmobiliarios concretos, con sus peculiaridades de las que dependen variaciones, que son ya cada vez más pequeñas, de los precios.