Es oficial: Los andaluces que no consignen la fianza del alquiler en un organismo oficial se enfrentan a multas de hasta el triple de su importe

La fianza tiene por objeto proteger al propietario de una vivienda en caso de impagos de la renta o los suministros, desperfectos o incumplimiento de las condiciones al finalizar un contrato de alquiler. Se trata de un importe que el inquilino entrega al arrendatario y que, en caso de no haber deudas o perjuicios derivados, debe ser devuelto en los plazos marcados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). No hacerlo tiene consecuencias para los arrendadores, pues tendrán que hacer frente a los intereses de demora y sanciones correspondientes.

El artículo 36 de la LAU especifica la cuantía que ha de depositarse en concepto de fianza arrendaticia y los plazos en que debe aplicarse su devolución. La ley permite asimismo a las comunidades autónomas establecer la obligación a los arrendadores de depositar la fianza en el organismo que estas determinen hasta la extinción del contrato de alquiler correspondiente. A continuación, detallamos las claves de este procedimiento.

¿Cuándo y dónde se debe depositar la fianza del alquiler?

La Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) es el organismo autonómico que gestiona los depósitos de fianzas arrendaticias. De acuerdo con el artículo 83 de la Ley 8/1997, los arrendadores disponen de un mes desde la celebración del contrato para ingresar el depósito. ara ello, deberán cumplimentar el formulario 806 y enviarlo online con certificado digital, o bien, entregarlo en una oficina de la AVRA. El pago de una o dos mensualidades, según corresponda, se efectuará telemáticamente, mediante cargo o pago con tarjeta en las oficinas, o bien en alguna de las entidades bancarias colaboradoras. Junto al formulario se debe presentar el contrato original, la referencia catastral de la vivienda y el justificante del pago, en su caso.

Si el depósito de la fianza se efectúa fuera del plazo establecido, la ARVA exigirá los siguientes recargos:

• Del 5% en los tres primeros meses
• Del 10% en los seis primeros meses
• Del 15% en los doce primeros meses
• Del 20% antes del inicio de la actuación inspectora, con exclusión de los intereses de demora y las sanciones correspondientes

¿En qué plazo debe devolver la fianza el casero?

La LAU fija el plazo de un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario para la restitución de la fianza. Transcurrido este plazo sin que los propietarios hayan efectuado la devolución de este importe, el arrendatario podrá exigir el devengo del correspondiente interés de demora. En este sentido, los inquilinos tampoco pueden utilizar la fianza como pago de la última mensualidad.

Además, si el arrendador incumple la obligación de depositar la fianza en un organismo oficial en la cuantía y plazos previstos, se enfrenta a una infracción grave, sancionada con multa pecuniaria proporcional del 50% al 150% del importe del depósito de la fianza no constituido, en el caso de Andalucía.

¿Cuántas mensualidades puede exigir el propietario en concepto de fianza?

Respecto a la cuantía de la fianza, la LAU establece que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y la presentación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es decir, el inquilino debe entregar al propietario una cantidad en metálico correspondiente a la mensualidad vigente en ese momento para contratos de viviendas y dos mensualidades para usos distintos. El incumplimiento de esta disposición puede motivar la extinción de pleno derecho del contrato por parte del arrendador, según lo establecido en el artículo 27.

Ahora bien, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico para el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales. No obstante, en el caso de los propietarios que arrienden su vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Por tanto, los propietarios no podrán exigir al inquilino que desembolse una cantidad de dinero superior a cuatro mensualidades —una obligatoria, dos adicionales y la mensualidad en curso— al inicio del contrato.

Finalmente, la fianza no estará sujeta a actualización durante los primeros cinco años de duración del contrato —siete si el arrendador es una persona jurídica—. Transcurrido este tiempo, la fianza podrá actualizarse por acuerdo entre las partes o, en su defecto, se aplicará el mismo criterio que para la actualización de la renta.