Ni pedir más de tres mensualidades ni quedársela al final del contrato: esto dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las fianzas de los alquileres

La fianza es uno de los aspectos que puede generar dudas tanto a los caseros como a los inquilinos a la hora de formalizar un contrato de alquiler. Se trata de un importe entregado por el arrendatario que actúa como garantía frente a posibles perjuicios al arrendador como impagos de la renta y los suministros o los costes derivados de daños y desperfectos en la vivienda tras su entrega.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula en su artículo 36 las condiciones en las que debe depositarse la fianza para evitar usos indebidos por ambas partes. A continuación, detallamos la cuantía, las formas y los plazos en las que deben depositarse y devolverse las fianzas arrendaticias.

¿Cuál es la fianza máxima que puede exigir el casero?

Para empezar, la LAU establece claramente que "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda". Es decir, el inquilino debe entregar al propietario una cantidad en metálico correspondiente a la mensualidad vigente en ese momento para contratos de viviendas y dos mensualidades para usos distintos.

El incumplimiento de esta disposición puede motivar la extinción de pleno derecho del contrato por parte del arrendador, según lo establecido en el artículo 27.

¿Puede el casero subir la fianza?

La fianza no estará sujeta a actualización durante los primeros cinco años de duración del contrato —siete si el arrendador es una persona jurídica—. Transcurrido este tiempo, la fianza podrá actualizarse por acuerdo entre las partes o, en su defecto, se aplicará el mismo criterio que para la actualización de la renta: "Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga".

¿Puede el casero pedir más de un mes de fianza?

La LAU establece que las partes podrán acordar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico para el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendador. Los propietarios suelen demandar cada vez más este tipo de garantías complementarias, sobre todo en zonas tensionadas, con el fin de obtener una mayor seguridad ante impagos o desperfectos.

No obstante, la normativa marca un límite: "el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta". En otras palabras, el propietario no podrá exigir al inquilino que desembolse una cantidad de dinero superior a cuatro mensualidades —una obligatoria, dos adicionales y la mensualidad en curso— al inicio del contrato.

¿Dónde se deben depositar las fianzas de arrendamientos?

La ley permite a las comunidades autónomas establecer la obligación a los arrendadores de depositar la fianza en el organismo que estas determinen hasta la extinción del contrato de alquiler correspondiente. En el caso de la Junta de Andalucía, se debe depositar en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) y su incumplimiento puede dar lugar a sanciones contempladas en la Ley autonómica 8/1997, de 23 de diciembre.

Los arrendadores disponen del plazo de un mes desde la firma del contrato para depositar la fianza. Para ello, deberán cumplimentar el formulario 806 y enviarlo online con certificado digital, o bien, entregarlo en una oficina de la AVRA. El pago de una o dos mensualidades, según corresponda, se efectuará telemáticamente, mediante cargo o pago con tarjeta en las oficinas, o bien en alguna de las entidades bancarias colaboradoras. Junto al formulario se debe presentar el contrato original, la referencia catastral de la vivienda y el justificante del pago, en su caso.

Si el depósito de la fianza se efectúa fuea del plazo establecido, la ARVA exigirá los siguientes recargos:

• Del 5% en los tres primeros meses
• Del 10% en los seis primeros meses
• Del 15% en los doce primeros meses
• Del 20% antes del inicio de la actuación inspectora, con exclusión de los intereses de demora y las sanciones correspondientes

¿Qué pasa si el casero no me devuelve la fianza?

Según la LAU, el saldo de la fianza en metálica deberá restituirse al inquilino en el plazo de un mes desde la finalización del contrato de alquiler. Por tanto, la fianza tampoco podrá emplearse como pago de la última mensualidad.

En caso de que el propietario incumpla dicho plazo, el arrendatario podrá exigir el devengo del correspondiente interés de demora. Para evitar malos entendidos, se recomienda a ambas partes a analizar el estado del inmueble detalladamente al inicio del contrato. Por otro lado, el depósito de la fianza ante el organismo autonómico competente en materia de vivienda genera seguridad jurídica a los propietarios.