Situación y perspectivas del mercado andaluz del alquiler

EL mercado de alquiler de vivienda cobra nuevo interés al menos por tres cuestiones. La primera es la evolución a la baja de los precios de la vivienda, mientras los alquileres permanecen relativamente estables. La segunda se refiere al entorno de tipos de interés negativos, que obliga a los inversores a buscar rentabilidades en activos alternativos a la bolsa y la deuda, y una de las posibilidades es, sin duda, el inmobiliario. Y la tercera cuestión es el despegue, del que nos hacemos eco habitualmente en este Observatorio, de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que cumplen con la triple función de atraer capital y proporcionar financiación, favorecer una gestión profesional, a largo plazo, de la vivienda en alquiler, y dar una rentabilidad en forma de dividendo.

En el gráfico y la tabla recogemos la evolución de alquileres y precios medios de vivienda en España y Andalucía, así como la evolución reciente de los alquileres en las provincias andaluzas. La principal idea que sacamos viendo las dos variables en el tiempo, es el atractivo que ha supuesto en la crisis la renta de alquiler. Si tomamos el primer trimestre de 2008, cuando ya estaba en crisis la vivienda, en Andalucía, un piso medio de 100 metros cuadrados valía 209.860 euros, del que podía obtenerse un alquiler medio de 8.640 euros anuales, esto es, una rentabilidad bruta del 4,11%. En 2010 esta rentabilidad había subido ligeramente, al 4,24%, pues aunque los alquileres habían bajado, el precio de la vivienda había caído más. En 2012 se produce una recuperación de los alquileres y la vivienda continúa bajando, con lo que la rentabilidad sube al 5,67%. Estamos siempre en el supuesto de un piso de 100 metros cuadrados, con precios y alquileres medios, y con datos del primer trimestre del año. En 2014 el alquiler medio cae más que la vivienda y la rentabilidad baja a un 5,18%, y esta tendencia continúa en el primer trimestre de 2015, con un 5%. Pero, como decimos, estas rentabilidades siguen siendo atractivas si consideramos que en 2010 la deuda española diez años daba una rentabilidad entre el 5% y el 6%, y en los momentos actuales está alrededor del 1,2%.

La tabla nos muestra diferencias apreciables entre las provincias andaluzas, y oscilaciones en la comparación entre los tres trimestres que aquí figuran. La media para Andalucía se mueve entre una media mensual de 6,26 euros por metro cuadrado, y 6.07 euros, con una ligera tendencia reciente al alza, pero no si lo comparamos con el primer trimestre de 2014. Si comparamos estos dos trimestres, primero de 2014 y de 2015, destaca la caída ignificativa en Cádiz y, en menor lugar, en Granada, Huelva y Málaga. En las demás provincias las subidas son ligeras.

Con una tendencia todavía a la baja o estable, para los próximos años, en el precio medio de la vivienda, y los alquileres estables o en ligero ascenso si la demanda cambia de la compra de vivienda al alquiler, las rentabilidades brutas relativas, no son despreciables. Pero para que se cree una nueva cultura de alquiler, hace falta avanzar en la seguridad jurídica de las partes, la eficacia legal de los contratos, el tratamiento fiscal, y que el ahorro minorista encuentre también seguridad en la inversión en sociedades inmobiliarias de alquiler, cotizadas. El sector público, los ayuntamientos, la Junta, tiene también un papel importante, a favor de la promoción para el alquiler en vez de propiciar la venta; para ello, han de contar con los instrumentos de financiación y gestión profesional que son ya una realidad en España.