La Justicia permite cerrar un portón privado y frena los pasos "por comodidad" de los vecinos

La Audiencia Provincial de León ha respaldado la decisión de un matrimonio de cerrar definitivamente un portón de su propiedad para impedir que los vecinos continúen transitando por su terreno. La resolución judicial, fechada el 28 de noviembre de 2025, establece que no existe un derecho de paso legal cuando la finca reclamante dispone de acceso directo a la vía pública, aunque esto implique realizar obras en la propia vivienda. El tribunal considera que el tránsito por el terreno ajeno constituye una "mera comodidad" y no una necesidad real.

El conflicto surgió cuando los vecinos demandaron el derecho a transitar de forma permanente por un histórico portón con arco de piedra, situado en la propiedad del matrimonio, para acceder a la parte trasera de sus parcelas. Los demandantes argumentaron que este acceso resultaba imprescindible para introducir tractores y ganado en sus fincas. Sin embargo, los propietarios del terreno afirmaron que el paso se permitía únicamente por "buena voluntad" y que sus colindantes no estaban aislados, ya que sus fincas daban directamente a la calle principal y podían habilitar sus propias entradas mediante reformas en las fachadas.

En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Villablino estimó la demanda de los vecinos, obligando a los dueños del portón a permitir el paso a cambio de una indemnización de 314 euros. Los propietarios, convencidos de que esta decisión vulneraba su derecho a la propiedad privada, presentaron un recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de León, que finalmente revocó la sentencia inicial.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia de primera instancia

La Audiencia Provincial de León fundamentó su decisión en el artículo 564 del Código Civil, que regula las servidumbres de paso y establece los requisitos para imponer esta carga sobre una propiedad ajena. Según este precepto legal, para que proceda un paso forzoso, la finca debe encontrarse realmente "enclavada", es decir, sin ninguna salida posible a la vía pública. Los magistrados subrayaron que el derecho de propiedad constituye un derecho fundamental y que la servidumbre representa una medida excepcional que únicamente puede imponerse ante una "necesidad real, objetiva y no ficticia".

Tras examinar detenidamente los informes periciales aportados al procedimiento, el tribunal concluyó que los demandantes disponían de una fachada directa a la calle y que las dificultades alegadas para acceder a sus propiedades no justificaban invadir el terreno del vecino. La sentencia determina que se trata de problemas que deben resolverse con obras dentro de sus propias parcelas, sin gravar la propiedad ajena con una carga perpetua.

Comodidad frente a necesidad: el criterio judicial

La resolución judicial establece una distinción clara entre la necesidad objetiva de paso y la simple conveniencia. La Audiencia señaló que la ley no ampara la "simple dificultad, comodidad o molestia" de un propietario para imponer una servidumbre permanente al colindante. En este caso concreto, los magistrados consideraron que los vecinos pretendían evitar realizar obras en sus propias viviendas, trasladando esa carga al matrimonio propietario del portón.

Al tratarse de suelo urbano consolidado, la sentencia recalcó que los dueños tienen la obligación de adaptar sus propiedades y costear las infraestructuras necesarias para obtener sus propios accesos, en lugar de pretender que el vecino soporte el tránsito continuo por su patio. El tribunal dejó claro que, si existe una alternativa para salir a la calle, aunque resulte más laboriosa o costosa, no hay derecho legal a exigir el paso por la finca ajena, pues no se puede confundir la necesidad de acceso con el deseo de evitarse una obra en la propia casa.

Prevalencia del derecho al cerramiento de la propiedad privada

Como consecuencia de esta resolución, los propietarios del terreno podrán cerrar definitivamente el paso por el portón, ejerciendo así su derecho al cerramiento de la propiedad privada. La sentencia establece que este derecho prevalece sobre la conveniencia de los vecinos, siempre que estos dispongan de una salida alternativa a la vía pública, aunque su habilitación requiera realizar obras de adaptación en sus viviendas.

La resolución judicial supone un importante precedente en materia de servidumbres de paso y derechos de propiedad, especialmente en zonas rurales donde son frecuentes los conflictos vecinales por accesos históricos a fincas. Los tribunales vienen aplicando un criterio restrictivo en la interpretación del artículo 564 del Código Civil, exigiendo la acreditación de un verdadero estado de enclave sin alternativa posible para imponer esta carga sobre la propiedad ajena.

¿Qué es una servidumbre de paso?

Una servidumbre de paso es un gravamen que se impone sobre una propiedad (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante), consistente en permitir el tránsito a través del primero para acceder al segundo. Este derecho real limita las facultades del propietario del terreno gravado, quien debe tolerar el paso ajeno por su finca. La legislación española regula esta figura en los artículos 564 a 570 del Código Civil, estableciendo requisitos estrictos para su constitución.

Para que proceda legalmente una servidumbre de paso forzoso, la finca debe estar enclavada sin salida a la vía pública, de modo que no pueda ser explotada económicamente ni habitada sin ese acceso. El propietario que solicita la servidumbre debe abonar una indemnización al dueño del predio sirviente, cuyo importe se determina en función del perjuicio causado. La servidumbre debe establecerse por el lugar que represente menor perjuicio para el predio sirviente y menor costo para el dominante.

¿Puede un vecino cerrar un paso histórico por su propiedad?

Sí, un propietario puede cerrar un paso que atraviesa su finca si no existe una servidumbre legalmente constituida o reconocida judicialmente. El hecho de que históricamente se haya permitido el tránsito por buena voluntad no genera automáticamente un derecho de servidumbre a favor del vecino. Para que exista una servidumbre por prescripción, sería necesario acreditar un uso continuado, aparente, público y pacífico durante 20 años, ejercido como titular de un derecho real y no como mera tolerancia del propietario.

En casos como el analizado en esta sentencia, donde el vecino tiene acceso directo a la vía pública, aunque sea a través de su vivienda, la jurisprudencia es clara: no procede imponer una servidumbre de paso forzoso. El propietario del terreno puede ejercer su derecho al cerramiento de su propiedad privada, obligando al vecino a habilitar sus propios accesos mediante obras en su parcela.

¿Qué requisitos exige la ley para imponer una servidumbre de paso?

El Código Civil establece requisitos estrictos que deben concurrir simultáneamente para que proceda una servidumbre de paso forzoso. En primer lugar, la finca debe estar enclavada, es decir, sin ninguna salida a la vía pública o con salida insuficiente para su destino. En segundo lugar, debe existir una necesidad real y objetiva de establecer el paso, no bastando la mera comodidad o conveniencia económica. En tercer lugar, el solicitante debe abonar una indemnización al propietario del predio sirviente.

Además, la servidumbre debe constituirse por el lugar que ocasione menor perjuicio al predio sirviente, con la anchura indispensable para el uso al que se destina. La jurisprudencia ha precisado que en suelo urbano consolidado, donde los propietarios tienen obligación de urbanizar y costear las infraestructuras necesarias, resulta especialmente difícil justificar la imposición de una servidumbre sobre la propiedad ajena si existe cualquier alternativa, aunque requiera obras costosas.

Implicaciones de la sentencia en conflictos vecinales similares

Esta resolución judicial sienta un precedente relevante para la resolución de conflictos vecinales por derechos de paso en entornos tanto rurales como urbanos. La sentencia refuerza la protección del derecho de propiedad privada frente a pretensiones basadas únicamente en la comodidad o el ahorro de costes de obras. Los tribunales aplican un criterio restrictivo en la interpretación de las causas que justifican una servidumbre forzosa, exigiendo acreditar una verdadera situación de enclave sin alternativa razonable.

Para los propietarios que se encuentran en situaciones similares, la sentencia aclara que permitir el paso por tolerancia o buena voluntad no genera automáticamente un derecho adquirido a favor del vecino beneficiado. Asimismo, confirma que en suelo urbano, donde existen obligaciones urbanísticas de los propietarios, resulta especialmente difícil justificar la imposición de servidumbres cuando el acceso puede obtenerse mediante obras en la propia finca, aunque estas resulten costosas o incómodas.

La resolución también tiene implicaciones prácticas para quienes adquieren propiedades con accesos irregulares o dependientes de la tolerancia vecinal. Antes de comprar una finca, resulta fundamental verificar si el acceso está debidamente garantizado mediante servidumbre inscrita en el Registro de la Propiedad o si, por el contrario, depende de la buena voluntad del colindante, situación que puede modificarse en cualquier momento si el propietario decide ejercer su derecho al cerramiento de su propiedad.