Análisis

José Mª O'Kean

Catedrático de Economía Universidad Pablo de Olavide

¿Iniciando un nuevo ciclo en el sector de la construcción?

En los dos últimos ciclos expansivos de la economía española, el sector de la construcción siempre tuvo un papel determinante.

Un operario trabaja en un bloque de pisos en Huelva. Un operario trabaja en un bloque de pisos en Huelva.

Un operario trabaja en un bloque de pisos en Huelva. / Josué Correa Araujo

En los dos últimos ciclos expansivos de la economía española, el sector de la construcción siempre tuvo un papel determinante.

Después de la estabilización de la economía entre 1982 y 1984 y las dos devaluaciones habidas, tuvimos siete años de crecimiento entre 1985 y 1991 con tasas por encima del 2,5% anual, debido a la dinámica de los tres sectores claves de la economía española: la agroindustria, el turismo y la construcción. Tras dos años de ajustes y cinco devaluaciones de la peseta entre 1992 y 1993, iniciamos un nuevo ciclo expansivo de catorce años hasta 2007, en los que los mismos sectores fueron claves en el crecimiento, y muy especialmente el sector de la construcción residencial.

Después, vino un largo ciclo recesivo de ocho años. Las devaluaciones nominales ya eran irrealizables, al pertenecer a la Unión Monetaria europea, y nos vimos obligados a una devaluación real de precios y salarios larga en el tiempo y con un alto coste social. En este reciente ciclo recesivo, el sector de turismo ha tomado el relevo en la dinámica del crecimiento, las empresas exportadoras se han posicionado con éxito en los mercados globales y el sector de la construcción ha sufrido un durísimo reajuste perdiendo la mitad de su capacidad productiva de antes de la crisis.

Afortunadamente, a partir de 2016, se ha iniciado un nuevo ciclo expansivo. Llevamos cuatro años de crecimiento, impulsados por las exportaciones y el consumo interno y, aunque el entorno global experimenta unas menores tasas de crecimiento, parece que la gestión de la política monetaria de los grandes Bancos Centrales va a poder superar los malos presagios de la amenaza proteccionista generalizada.

En este entorno cabe preguntarse por el papel que está desempeñando el sector de la construcción en el crecimiento de la economía española y sus perspectivas en el nuevo escenario postcrisis.

Sin duda la carencia de un gobierno estable, con mayoría suficiente para aprobar los presupuestos generales del Estado, ha limitado la construcción de obra civil. Tampoco, la situación de déficit excesivo y los obligados ajustes fiscales que hemos tenido que realizar, a mandato de la Comisión Europea, ha ayudado a dotar de financiación nuevos proyectos de infraestructura o a poner en marcha obras públicas ya diseñadas. Ambas causas han impedido que la obra civil retome una dinámica propia de crecimiento.

La construcción residencial en cambio se ha ido recuperando paulatinamente. Los datos de compraventa han crecido, así como las hipotecas realizadas, el precio de la vivienda nueva y de segunda mano casi ha recuperado en términos medios el valor de antes de la crisis y en algunas ciudades los precios crecen rápidamente y hay quién sospecha que estamos iniciando una nueva burbuja en el sector. Pero en estos años el sector ha cambiado notablemente y han aparecido nuevas tendencias, cambios tecnológicos y nuevos actores.

Desde la parte de la oferta, el sector de la construcción ha cambiado notablemente. Se han desarrollado nuevos materiales, nuevos componentes y una manera de construir y gestionar los proyectos diferentes siendo más eficiente en la gestión de los tiempos. La crisis financiera ha cambiado sustancialmente la manera de financiar los proyectos de construcción. Han aparecido nuevos actores: fondos de inversión inmobiliarios y otros fondos de pura rentabilidad económica. Los bancos están en una situación compleja para financiar abiertamente el sector, cuestionados por los parámetros de morosidad, en entornos de excesiva liquidez y de bajos tipos de interés.

La demanda residencial también ha cambiado notablemente. En la sociedad actual el turismo se ha convertido en una necesidad y el low cost en una constante del comportamiento. Con estas tendencias las plataformas digitales han permitido establecer una relación económica entre propietarios inmobiliarios y turistas y la demanda de apartamentos turísticos se ha disparado presionando al alza el precio de la vivienda y el de los alquileres en las ciudades y espacios turísticos. La lentitud de reacción de la oferta es bien conocida: procesos de aprobación de licencias excesivamente largos y complejos, períodos de construcción dilatados y, a ello, hay que añadir la escasez de suelo urbano edificable.

Junto al fenómeno de los apartamentos turísticos como un nuevo componente de la demanda de vivienda urbana, las tendencias poblacionales son bien conocidas: un mayor envejecimiento de la población, una rápida movilidad de personas, desde los espacios rústicos y pequeñas ciudades hacia las grandes ciudades y la confirmación de una generación, denominada millennials, que quiere vivir en el centro de la ciudad, que no quiere coches ni ataduras que impidan su movilidad y que viajan los fines de semanas pero el resto de la semana prefieren desplazarse lo menos posible y vivir en alquiler.

Si la evolución de la demanda nos deja unas tendencias difíciles de satisfacer por un sector tan regulado y rígido en su capacidad de reacción como es la construcción residencial, los neoconsumidores actuales exigen además la satisfacción personalizada de sus necesidades y con frecuencia no encuentran en la oferta existentes aquellas viviendas que no satisfacen sus necesidades presentes y futuras, dándoles nuevos argumentos para optar por la vivienda de alquiler. Al margen de que los salarios de los trabajadores jóvenes no son altos y no tendrían un acceso fácil a la compra y financiación de una vivienda en propiedad.

A primera vista, no parece que el sector de la construcción de la vivienda se esté adaptando a los cambios tecnológicos que se están produciendo, ni a los nuevos métodos de construcción. Tampoco parece que estén captando, en la parte de la demanda, las nuevas tendencias y busquen soluciones innovadoras a las necesidades específicas de los neoconsumidores. Da la impresión de que se sigue construyendo el mismo tipo de vivienda de antes de la crisis y se actúa ofertando la misma vivienda para todos los posibles compradores y usuarios, siendo irrelevante para los promotores si la vivienda va destinada a jóvenes, personas mayores, compradores low cost, personas que valoran el alto nivel tecnológico de las viviendas, la sostenibilidad de las mismas o el ambiente saludable en el que desean vivir. Están surgiendo incluso, ante esta falta de adaptación de la oferta a la demanda, iniciativas de cohousing en las que nuevamente las plataformas tecnológicas están permitiendo relacionarse a personas con las mismas necesidades y tomar iniciativas que la oferta del sector no ha sido capaz de anticipar.

Sin duda el sector tiene una regulación administrativa muy anticuada, excesiva y de una enorme complejidad que retrasa enormemente la capacidad de reacción de la oferta a la demanda. También es cierto que en la necesaria financiación del sector han entrado nuevos agentes con una nueva forma de tomar las decisiones, pero que tampoco están abordando con imaginación la actividad de la rehabilitación de las viviendas del centro de las ciudades en propiedad de personas de avanzada edad, a las que las operaciones de permuta y generación de rentas para completar su pensión podría interesar y se conseguiría así liberar espacio edificable urbano muy demandado.

Indudablemente las generalizaciones no son del todo correctas. Hay promotores y constructores que se están adaptando rápidamente al nuevo entorno. Pero cabe preguntarse si el sector de la construcción está abordando este nuevo ciclo expansivo de la economía española teniendo en cuenta todos los elementos de la realidad en la que vivimos y se está posicionando para afrontar el reto de siempre, que no es otro que volver a ser uno de los sectores claves del crecimiento de la economía española.

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