Los tiempos urbanísticos no son los ordinarios. Ni los políticos. El proyecto inmobiliario de la multinacional Ikea para desarrollar en los suelos de San Nicolás Oeste, en el sector oriental de Sevilla, un gran complejo comercial, cuya viabilidad depende de la instalación de una de sus famosas tiendas de muebles, no podrá abrir sus puertas antes de un lustro. Hasta 2016. Según el plan de etapas que los dueños de estos terrenos han presentado al Ayuntamiento -bastante optimista-, en el mejor de los escenarios posibles la urbanización y edificación de dicho sector urbano no estaría culminada en su totalidad hasta el mes de enero de 2016.

¿Y cuál es el mejor de todos los escenarios posibles? Pues que los dueños del suelo, que son los que tienen un acuerdo mercantil cerrado con Ikea, consigan la aprobación definitiva del Plan Parcial de ordenación antes de finales de este año. Algo relativamente difícil si se tiene en cuenta que los técnicos de urbanismo han mantenido una posición contraria al proyecto por rebasar los límites del Plan General de Sevilla. Los propietarios de San Nicolás -y por tanto Ikea- han tenido que recortar la recalificación urbanística que perseguían en 25.270 metros cuadrados. Los servicios municipales, tras analizar esta rebaja y la redistribución de las zonas terciarias e industriales, han dado luz verde a la alteración del proyecto pero de forma condicionada. Ikea tiene que reducir aún más la edificabilidad lucrativa del centro y dar más detalles de la financiación de los sistemas generales urbanos (carreteras, viarios, zonas libres) y explicar el diseño de toda la operación.

Con todo, estos requisitos no son los más graves. Encarrilada la cuestión en la vía urbanística, el problema ahora es lo que digan los dictámenes sectoriales sobre el proyecto. Tienen que informar Aviación Civil, distintos departamentos de la Junta y Carreteras del Estado. También hay que dar una respuesta que ahora no existe a los accesos a la zona. Los informes técnicos advierten que con la red viaria actual el proyecto es inviable salvo que se construya la SE-35, la ronda intermedia prevista en el Plan General.

Resulta imposible salvar todos estos escollos en apenas dos semanas, que es el plazo (el tercero en realidad) que dio el alcalde, Juan Ignacio Zoido. El proyecto, además de este paso, necesita crear una junta de compensación entre los propietarios, presentar un proyecto de reparcelación, redactar un estudio de detalle, aprobar un proyecto de urbanización y acometer las obras, tras recibir la correspondiente licencia. Los propios promotores admiten que hasta enero de 2014 no podrían empezar a edificar. La duración total de las obras se fija en dos años.

El margen de movimiento de los titulares de San Nicolás se agota en marzo de 2012. En esa fecha podrían (si no surgen problemas con los informes sectoriales) tener liquidada la fase previa de tramitación urbanística. Sin embargo, no podrían comenzar a urbanizar sin que esté garantizada la construcción de al menos dos de los tramos de la SE-35. La ley impide conceder licencias sin esta garantía.

Y aquí es donde está el gran problema. Los propietarios adelantaron en su día 19 millones de euros para costear parte de esta infraestructura. El dinero, sin embargo, lo desvió el anterior alcalde, Alfredo Sánchez Monteseirín, a proyectos singulares, entre ellos el Parasol de la Encarnación. Sencillamente no hay fondos disponibles. Lo que deja la patata caliente en manos del actual gobierno local, que tiene hasta junio de 2012 para buscar el dinero que cuestan estos dps proyectos viarios. En caso contrario, Ikea no podría instalarse en San Nicolás por culpa de la ineficacia municipal.

¿Cuánto dinero hay que buscar? Como mínimo 88 millones de euros. Probablemente algo más, ya que esta cifra está calculada hace unos dos años. Éste es el precio de los dos tramos viarios claves: la circunvalación interior entre la A-4 y la Variante de la A-92 y la unión de la carretera de Madrid con la Ronda Supernorte. Ambos proyectos se redactaron en el aspecto técnico. Pero ni están licitados ni pueden contratarse sin los correspondientes fondos públicos o privados. Así pues, la solución viaria a la operación Ikea depende de la capacidad del actual gobierno local, que tendrá que sacar fondos de sus cuentas (detrayéndolo de otras partidas; lo que implica recortes en servicios) o, en caso de que el PP ganase en Madrid y en Andalucía, llegar a un posible acuerdo de financiación. De cualquier forma, esto último se antoja imposible: la SE-35 es una vía urbana y, competencialmente, es responsabilidad de la ciudad. Los informes técnicos son rotundos.

Conscientes de la situación, los propietarios de San Nicolás han incluido en el Plan Parcial un modelo de infraestructuras que no responde a la realidad financiera de Urbanismo. Y cuyo presupuesto además es sensiblemente inferior al que se ha dicho en público por parte del gobierno local: apenas 47 millones de euros. Los dueños del suelo contemplan incluso como infraestructura para la zona la conexión de AVE entre el aeropuerto y Santa Justa, proyecto que la Junta ha dejado en hibernación. Su intención es hacer una urbanización parcial: empezar a ocupar los terrenos únicamente con las infraestructuras mínimas (primarias) para poder ponerlos en el mercado y así obtener ingresos que financien toda la operación. Las infraestructuras secundarias no se abordarían hasta cuatro años después, lo que implica que el sector de San Nicolás cargaría toda su actividad sobre una red viaria y de equipamientos totalmente insuficiente. Si el Ayuntamiento diera luz verde a esta singular fórmula estaría incumpliendo el Plan General, que permite operaciones urbanísticas simultáneas pero con un plan de plazos vinculante.

En cualquier caso, a tenor de las declaraciones que ayer hicieron Ikea y el Ayuntamiento, la solución urbanística (que consistía en que la empresa y el propio gobierno local aceptasen el PGOU y dieran marcha atrás) ya no está demasiado atada. Un portavoz de la multinacional dijo ayer a la agencia Europa Press que ellos no han modificado su recalificación urbanística de 149.000 cuadrados. Algo sorprendente. Urbanismo aprobó ayer mismo el Plan Parcial con un notable recorte: 123.730 metros cuadrados. Casi un 17% menos, aunque todavía por encima del tope del PGOU. "La hoja de ruta no ha cambiado", sostenían fuentes de Ikea. Sobre el papel, en cambio, sí. Y mucho. Parece que el conflicto vuelve al origen. Todo es susceptible de empeorar.