La limitación de los pisos turísticos dispara los apartamentos en Sevilla

Sobre el papel desde el pasado mes de octubre Sevilla ha limitado el número de licencias para pisos turísticos. El decreto de la Junta de Andalucía se centra, sobre todo, en las viviendas de uso turístico, pero los apartamentos turísticos están fuera de estos requisitos. Es decir, esta modalidad de alojamiento no está restringida por los porcentajes impuestos por el Ayuntamiento de Sevilla a la incorporacion de nuevas viviendas de usos turístico. El mantra repetido desde el gobierno municipal de que en el centro y Triana "no cabe un piso turístico más" no parece ser tan categórico cuando entra en el juego la categoría de apartamentos turísticos, una modalidad que depende del decreto de la Junta de Andalucía.

Según el Instituto Nacional de Estadística, de enero de 2024 a este mismo mes de 2025 el número de apartamentos turísticos en Sevilla pasó de 2.122 a 2.620. Es decir, son 498 apartamentos turísticos más en un año. Nada tiene que ver esta cantidad con los 407 existentes en diciembre de 2005 o los 1.349 del mítico 2019, el año de todos los récords turísticos en Sevilla. En el histórico de número de apartamentos turísticos en la ciudad registrados en el INE se observa que el incremento de esta modalidad de alojamiento ha sido lento entre los años 2005 y 2012, cuando comienzan a regularse. En enero había en Sevilla 578 y en diciembre llegaron a 721 las viviendas inscritas como apartamentos turísticos. En 2016 hubo otro incremento, con una variación de 186 apartamentos más entre enero y diciembre.

Algo similar ocurre si se analizan los datos del Instituto Nacional de Estadística en cuanto al número de plazas de los apartamentos turísticos. Entre diciembre de 2024 y enero de 2025 hay un aumento de 1.034 camas en esta modalidad de alojamiento para los viajeros. Una progresión que se puede observar desde el año 2021 con un incremento medio de 800 a 1.000 plazas por año. Los apartamentos turísticos son una modalidad de alojamiento que ha protagonizado uno de los cambios en las formas de viajar tras la pandemia. Los grupos de amigos o las familias se inclinan cada vez más por esta modalidad de alojamiento cuya regulación es competencia de la Junta de Andalucía.

Los cambios de legislación aumentan los registros

En el histórico tanto de plazas como de número de apartamentos turísticos se constata que el número de inscripciones aumenta cuando existe algún cambio en la legislación. Respecto a las camas, vuelve a confirmarse que la ocupación es mayor en los meses de otoño. Hay que tener en cuenta que los apartamentos turísticos son la opción favorita para las familias o los grupos de amigos. Es más, según el informe de perspectivas turísticas, publicado el pasado mes de octubre por Exceltur, en Sevilla capital hay 33.051 plazas en viviendas de uso turístico (7.691 en apartamentos turísticos), frente a las 25.949 camas de establecimientos hoteleros considerados tradicionales. Es decir, 7.102 plazas más en alojamientos extrahoteleros que en hoteles, un 19,4%.

De hecho, 50.297 visitantes escogieron alojarse en apartamentos turísticos de municipios sevillanos. Según los datos provisionales de la Encuesta de Ocupación de Alojamientos Turísticos del INE, en el mes de agosto pasado las pernoctaciones de los viajeros alojados en los establecimientos extrahoteleros de la provincia de Sevilla ascienden a 212.711 noches, un 22,74% más que en 2023. De ellas, 171.965 fueron en apartamentos.

Las viviendas con fines turísticos se regulan por primera vez en Andalucía tras la entrada en vigor de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, mediante el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. En el histórico de apartamentos turísticos registrados en el INE se constata que existe un aumento tanto de números de apartamentos como de plazas cada vez que hay un cambio legislativo. En el decreto de la Junta se define como "aquellos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico que estén compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento y que sean objeto de comercialización en común por un mismo titular. Dichas unidades podrán ser apartamentos propiamente dichos, villas, chalés, bungalows o inmuebles análogos, debiendo disponer del mobiliario".

En el Informe Anual 2023 del Banco de España se indica que las viviendas turísticas y de temporada representan un 10% del tamaño total del mercado, lo que, según la contabilización realizada en febrero de 2024 por el INE, se traduce en un total de 351.389 inmuebles de uso vacacional. Los apartamentos turísticos son establecimientos turísticos integrados en bloques de edificios o conjuntos de chalets, bungalows o inmuebles equivalentes y destinados exclusivamente a prestar un servicio de alojamiento a corto plazo. Todos estos conjuntos deben tener visible en el exterior una placa identificativa acorde a su categoría, en la que figuren las iniciales AT (apartamento turístico) junto con el número de llaves del alojamiento, que depende de los servicios ofrecidos. Legalmente, este tipo de alojamientos constituyen una forma de actividad económica similar a la de, por ejemplo, una cafetería o un supermercado. De hecho, los apartamentos turísticos se inscriben jurídicamente en la misma categoría que otras empresas con servicios similares, como hoteles, moteles, apartahoteles, pensiones o casas rurales, a diferencia de las viviendas de uso turístico, que tienen un estatus único.

Uno de los principales errores que llevan a la confusión entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico es la señalética. Mientras en otras comunidades como Asturias o Castilla La Mancha las placas VUT (Vivienda de Uso Turístico e incluso se indican las dimensiones en algunas comunidades), ATR (Apartamento Turístico Rural), HA (Hotel Apartamento) o NTR (Núcleo de Turismo Rural), aquí todo se agrupa bajo las siglas AT. En el decreto de la Junta de Andalucía se indica que sólo las empresas titulares de apartamentos turísticos inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía tienen derecho a la utilización exclusiva de la denominación Apartamentos Turísticos con fines publicitarios, distintivos o identificativos del establecimiento.

El problema de la vivienda

Desde la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía remiten a un informe de la consultora PwC que indica que los alquileres de corta duración en España representan el 1,3% de del parque residencial. En 2023, se crearon tres nuevos hogares por cada vivienda construida y el Banco de España calculó que faltaban 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit de inmuebles en el país. Este déficit se explicaría, entre otros motivos, por la falta de suelo para construir, la inmigración y el aumento de divorcios que implican la necesidad de más hogares unipersonales.

En Andalucía, la falta de oferta de vivienda es especialmente preocupante en ciudades como Málaga y Sevilla, donde el incremento de la demanda residencial ha sido constante en los últimos años. En Andalucía, de un total de 4.673.007 viviendas, 82.454 están destinadas al alquiler turístico. Existen 641.437 viviendas vacías, equivalente al 13,7% del parque inmobiliario andaluz. Es decir, por cada vivienda de uso turístico (VUT), hay casi ocho viviendas vacías, según los datos de la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía.

De los 35.751 viajeros que llegaron a Sevilla el pasado mes de enero, poco más de la mitad, el 54,03% se quedaron en apartamentos turísticos. Ocuparon una de las 9.001 plazas disponibles en los 2.620 apartamentos turísticos registrados. El pasado mes de agosto había 2.343 apartamentos turísticos que sumaban aproximadamente 8.077 plazas.

Para que estos alojamientos con uso residencial tengan la categoría de apartamento turístico el titular debe de tener más de dos unidades. Además deben estar ubicados en inmuebles contiguos dentro de una misma urbanización o núcleo residencial con instalaciones o servicios comunes.

El decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico por parte de la Junta de Andalucía, excluye los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto, regulados por el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Entre los últimos edificios de apartamentos turísticos anunciados en la ciudad, casi todos en el centro en zonas especialmente saturadas de viviendas destinadas a alojamiento para los viajeros, están los que se ubicarán en un edificio regionalista de Nervión, las siete viviendas en el edificio de Scalper en la calle Rioja o los de la calle Harinas, muy cerca de la Plaza Nueva.