¿Cuánto me pueden subir el precio del alquiler en 2026?

Los precios de la vivienda en alquiler son cada vez más elevados y, con ellos, crece también la distancia entre el salario medio y la posibilidad real de acceder a un hogar. Según los datos reportados por Fotocasa, el coste se ha incrementado un 13,5% en su variación interanual. Así, la mensualidad media fue en octubre de 14,00 €/m² y, de acuerdo con el portal inmobiliario, se están ofertando pisos "134 euros más caros que hace un año". Ahora bien, ¿cuánto puede incrementarse el precio en 2026 para aquellos que ya cuentan con un contrato formalizado?

Desde que entró en vigor la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, las rentas ya no se acualizan siempre en función del Índice de Precios al Consumo (IPC), sino que depende de lo estipulado en el contrato de alquiler. En concreto, la disposición adicional undécima establece que el Instituto Nacional de Estadística (INE) "definirá un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda", que actuará como nuevo límite.

¿Cuál es el máximo que me pueden subir el alquiler en 2026?

Por lo tanto, en 2026 se mantendrá el sistema de los últimos años: los contratos de alquiler formalizados después de la entrada en vigor de esta ley (26 de mayo de 2023) se actualizarán con el Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), mientras que el resto se seguirá actualizando con el IPC. Además, según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario debe avisar al inquilino con 30 días de antelación sobre la actualización de la renta del alquiler, estableciendo el porcentaje de subida en cada caso.

En la página del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) podemos encontrar un buscador para calcular la subida máxima permitida en 2026, ya sea en función del IPC o del IRAV. Si hablamos del primero de estos casos, la institución indica que el IPC se situó en octubre de 2025 en el 3,1% de variación interanual. Tomando como referencia el precio medio del alquiler en España, 1.120€ al mes de acuerdo a los datos de Fotocasa, la subida máxima se situaría en torno a los 1.154,72€ según el MIVAU.

¿Qué es el IRAV y qué variación anual representa actualmente?

En 2025, el Instituto Nacional de Estadística definió un nuevo índice de referencia, conforme a lo dispueso en la Ley por el derecho a la vivienda. De nuevo, hablamos del IRAV; es decir, "el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios al Consumo, la del Índice de Precios al Consumo subyacente y las tasas de variación anual medias ajustadas al IPC y al IPC subyacente". En otras palabras, se calcula a partir del valor más bajo de estos índices de precio, por lo que nunca podrá superar a la inflación.

En octubre de 2025, el Índice de Referencia de Arrendamiento presentaba una variación anual del 2,25%, de acuerdo a los datos publicos por el INE. Así, si nos remitimos de nuevo a la página del MIVAU, veremos que, para un alquiler de 1.000€, la subida máxima permitida podría llegar hasta los 1.031€, en el caso del IPC; y hasta los 1.022,50, en el caso del IRAV. Como indican desde el Ministerio, este portal se ha habilitado con el fin de "ofrecer transparencia" en lo que respecta a la actualización de la renta máxima, que corresponde a los contratos de alquiler.