¿Se puede prorrogar un contrato de alquiler de forma indefinida? El Tribunal Supremo establece estos dos requisitos

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula las condiciones en que deben firmarse los contratos de alquiler. La entrada en vigor de esta ley en 1994 supuso la limitación de la duración de los alquileres, ya que entonces eran habituales las prórrogas indefinidas a petición del arrendatario. Ahora, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto el debate en torno a este tipo de cláusulas, eso sí, estableciendo un límite temporal.

La sentencia 1387/2025, de 7 de octubre, da la razón a la Caja de Ahorros Municipal de Burgos, que en el año 2000 firmó un contrato de arrendamiento de vivienda con un particular. La duración inicial era de ocho años, pero se establecía una cláusula de prórroga indefinida a decisión del arrendatario. El objetivo de esta medida era compensarle por haber invertido en las obras de rehabilitación que precisaba el inmueble.

Años después, una empresa adquirió el edificio y se subrogó en el contrato. La sociedad entendió que la prórroga indefinida contradecía la LAU y presentó una demanda de deshaucio por expiración del contrato.

El principio de autonomía contractual, clave

En primera instancia, un juzgado de Burgos dio la razón al arrendatario al entender que la cláusula de prórroga indefinida era válida y que podía aplicarse por analogía al usufructo vitalicio. La Audiencia Provincial confirmó la sentencia, si bien introdujo el límite a la duración del contrato de alquiler en 30 años.

La empresa propietaria de la vivienda presentó un recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que ha vuelto a dar la razón al arrendatario. En su doctrina, el Alto Tribunal dispone que, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, es posible ampliar la duración contractual más allá de los plazos legales, siempre que no se perjudique al arrendatario.

Debe recogerse expresamente en el contrato

Los artículos 9 y 10 de la LAU establecen que la duración de los contratos de alquiler será acordada libremente entre las partes, con un mínimo de cinco años si el arrendador es una persona física, o siete si es una persona jurídica. A partir de entonces, el contrato pasaría a regirse por la tácita reconducción, es decir, la renovación automática mientras el inquilino ocupe la vivienda y el propietario no se oponga.

La interpretación dada por el Tribunal Supremo mantiene el equilibrio contractual al tiempo que se evita la cesión perpetua de uso por parte del arrendador. Así, las partes podrán acordar expresamente la inclusión de una cláusula de prórroga indefinida. De esta forma, el arrendador no podrá oponerse unilateralmente a la renovación del contrato mientras el inquilino mantenga su voluntad de permanecer en la vivienda.

No obstante lo anterior, existen tres supuestos en los que el inquilino deberá abandonar la vivienda antes de que se cumpla el plazo mínimo de cinco años de duración del contrato:

• Ha transcurrido el límite legal de 30 años.
• Si transcurrido el primer año, el propietario acredita la necesidad de la vivienda para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o bien para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, deberá avisar al inquilino con dos meses de antelación. Todo ello siempre que esta posibilidad esté recogida en el contrato.
• El incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino —impagos, subarriendos, desperfectos, obras no autorizadas, usos inadecuados, actividades molestas, etc—, puede dar lugar a la extinción de pleno derecho del contrato.