Viviendas turísticas

El Supremo avala la calificación como equipamiento no residencial de los alojamientos turísticos

  • Recoge que la exigencia de un informe urbanístico y la limitación a tres habitaciones de estos equipamientos "no vulneran ni la Constitución, ni la de Garantía de la Unidad de Mercado ni la Ley Sobre el Libre Acceso a las Actividades de Servicio y su Ejercicio.

Turistas en Sevilla Turistas en Sevilla

Turistas en Sevilla / Víctor Rodríguez

El intento de regular los alojamientos turísticos por parte de los municipios ha llegado hasta el Supremo con el recurso que la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia interpuso ante el Alto Tribunal por las condiciones impuestas en el Plan General de Ordenación Urbana realizada por el Ayuntamiento de Bilbao y que ha sido desestimado. La Comisión consideraba que las condiciones para los alojamientos turísticos del municipio vasco obstaculizaba la competencia efectiva en el mercado, ocasionando un daño al interés general.

Está previsto que antes de que termine 2020 el Ayuntamiento de Sevilla de los primeros pasos para regular los alojamientos turísticos en la ciudad. La sentencia del Tribunal Supremo sobre el PGOU de Bilbao es muy esclarecedora sobre algunos de los puntos más problemáticos a la hora de normalizar este tipo de alojamientos.

De este modo, el Tribunal Supremo considera que la calificación de la vivienda de uso turístico como equipamiento, y no residencial, la exigencia de un informe urbanístico para operar, así como la limitación a un máximo de tres habitaciones en las viviendas particulares para alquiler turístico no vulneran ni la Constitución, ni la Ley de Garantía de la Unidad de Mercado ni la Ley sobre el Libre Acceso a las Actividades de Servicios y su Ejercicio.

De acuerdo con su doctrina sobre las competencias municipales del planeamiento urbanístico y la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la Sala rechaza las tres objeciones planteadas por la CNMC en su recurso de casación.

Derecho a la vivienda

Respecto a la primera de ellas, la calificación urbanística de las viviendas turísticas como equipamiento, afirma que se trata de un supuesto en el que la intervención normativa municipal estaba "más que legitimada" por cuanto tal intervención -ubicando la vivienda en el ámbito urbanístico equipamental de la ciudad de Bilbao- iba claramente, y sin duda, dirigida a la protección del "derecho a la vivienda", digna y adecuada, en los términos requeridos por la Constitución española así como al control -evitando el deterioro- del denominado, por la Directiva de Servicios, "entorno urbano".

Añade que se trata de dos conceptos que habilitan la citada intervención municipal, en uso de la potestad de planeamiento, incluso en el marco de la citada Directiva de Servicios y de la normativa interna española que se ha considerado infringida, pues tales conceptos permiten entender que nos encontramos ante "una razón imperiosa de interés general" que "habilitaba, a la Administración local, para someter a las viviendas turísticas de referencia, a una calificación o régimen de usos urbanística, como el contenido en la Modificación del PGOUB, que no va encaminado -en modo alguno- a la exclusión de la normativa europea y española sobre competencia, sino, más al contrario, a posibilitar la efectiva conciliación, de la citada y lícita actividad económica del alquiler vacacional, con la organización del régimen interno de la ciudad, posibilitando la convivencia residencial estable y habitual con una actividad caracterizada por su transitoriedad y falta de permanencia, al responder a circunstanciales necesidades alojativas".

En ese marco, según la sentencia, la calificación -desde una perspectiva urbanística- de las viviendas como una actividad de equipamiento -impidiendo su consideración urbanística como estrictamente residencial- "se nos presenta como razonable y, sobre todo, suficientemente motivado por el Ayuntamiento de Bilbao, que respeta, con su actuación -y con la justificación que ofrece de su norma reglamentaria- los ya más que conocidos criterios de proporcionalidad, claridad, objetividad, antelación, transparencia y accesibilidad, previstos en la Directiva de Servicios".

Por ello, la Sala respalda el fallo de la sentencia de instancia en el sentido de que "el uso residencial coincide con el de un lugar destinado a la satisfacción del derecho a la vivienda -en un entorno urbano, añadimos, digno de especial protección-, mientras que un uso equipamental, como el decidido por el Ayuntamiento de Bilbao para las VUT, constituye un entorno, también urbano, pero en el que lo esencial es la prestación en el mismo de otros tipos de servicios para la población, y en el que la residencia se corresponde con necesidades alojativas circunstanciales".

Informe urbanístico

En segundo lugar, la Sala avala la exigencia de un informe urbanístico para poder operar, ya que considera que lo que se pretende con este requisito es la constancia de que -desde las previsiones normativas establecidas por el planeamiento urbanístico municipal-, resulta posible la puesta en alquiler de una vivienda de uso turístico, en un lugar determinado del término municipal y en las condiciones exigidas por el planeamiento.

En concreto, según la sentencia, con el informe urbanístico se pretende determinar si -entre otros extremos- la vivienda resulta conforme con el uso turístico de la vivienda previsto en el planeamiento urbanístico. Y si, por otra parte, cumple las condiciones de habitabilidad exigidas, sin perjuicio de que la misma se encuentre inscrita en el Registro de Empresa y Actividades Turísticas del País Vasco, en virtud de una declaración responsable, que es lo exigido por la legislación autonómica (artículo 24 de la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo del País Vasco).

El tribunal señala que la sentencia de instancia acierta cuando acepta como compatibles ambas exigencias; esto es, la declaración responsable, desde una perspectiva autonómica y turística, y el informe de conformidad, desde una perspectiva municipal y urbanística.

La tercera y última cuestión analizada por la Sala se refiere a la limitación a tres del número de habitaciones en viviendas particulares para uso turístico. Sobre este extremo, destaca que está justificada y no supone una barrera para el acceso al mercado de alquiler de habitaciones para uso turístico, añadiendo que el superar dicho número de habitaciones determinaría su consideración de establecimiento hotelero, pues la legislación sectorial turística también diferencia al proveedor particular, del profesional, por el número de plazas ofertadas.

 

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