El análisis económico lo dice bien claro: el establecimiento de precios máximos produce escasez y mercados paralelos y opacos (mercados que se organizan para eludir normas y controles). Además, están las indeseables consecuencias de segunda ronda, entre las que normalmente se encuentra que los mayores perjuicios terminan cayendo sobre los más vulnerables, que son los que tienen menos capacidad para reaccionar frente a la adversidad.

En el caso de los alquileres, lo anterior se resume en una fuerte tensión en el mercado cuya principal manifestación es la de una oferta insuficiente para satisfacer el volumen de demanda y un número creciente, aunque indeterminado por inobservable, de casos de infravivienda o de personas y familias que viven en condiciones alejadas de los estándares de vivienda digna que establece la Constitución. La tensión también se manifiesta en forma de levantamiento de barreras de entrada, como el inusitado incremento de los costes de intermediación (servicios inmobiliarios) o de las garantías exigidas que, en la práctica, conlleva exclusión de colectivos vulnerables.

El Índice Nacional de la Vivienda en Alquiler, el que utiliza el INE a efectos del IPC, señala, sin embargo, que los arrendamientos tan solo subieron 1,8% entre noviembre de 2021 y 2022. El dato difiere del que ofrecen los portales inmobiliarios a partir de la información contenida en sus bases de datos, referidas exclusivamente a los nuevos alquileres. En el caso de Idealista, por ejemplo, el precio medio durante el pasado mes de noviembre fue 11,3 euros / m2, que es un 7,3% mayor que un año antes, mientras que la tasadora UVE culpa directamente a la escasez de oferta (las 65.000 viviendas que actualmente se ofertan son menos de la mitad que en 2015) del aumento del 6% en el precio de los nuevos alquileres que pronostica para 2022.

En lo que todos coinciden es en que el precio estuvo cayendo durante 2020 y hasta noviembre de 2021, que es justamente cuando se conoció el borrador del texto de la nueva ley de vivienda que finalmente se aprobaría en febrero de 2022. Curiosamente, no ha dejado de crecer desde entonces.

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda persigue resolver el problema incentivando la oferta de alquileres a precios asequibles, protegiendo al inquilino, ofreciendo incentivos fiscales a pequeños propietarios y persiguiendo el comportamiento especulativo de los grandes. Hay otros aspectos en la norma que terminan de cerrar todo un plan coherente y pretencioso de intervención que, sin embargo, no consigue facilitar la solución a un problema que no ha dejado de agravarse desde su publicación.

Mis particulares conclusiones se resumen en tres. La primera, que el problema de los alquileres no es tanto el precio como la insuficiencia de la oferta. La segunda, que las barreras de entrada a los colectivos más vulnerables se deben a la sobreprotección al arrendatario, que incentivan al pequeño arrendador a aventurarse en mercados alternativos (vivienda turística). La tercera que, en un mercado con oferta tan fragmentada como los alquileres, es poco probable que la intervención pública consiga resultados más eficientes que la competencia.