Alquileres más bajos y menos locales disponibles. La pandemia del Covid -aún no superada- ha determinado el comportamiento del mercado inmobiliario sevillano en el sector terciario el último año. Las restricciones en la actividad hostelera y comercial han llevado a los titulares de estas propiedades a rebajar su arrendamiento para generar, así, unos ingresos que, aunque mínimos, eviten su cierre, situación que impediría el más mínimo beneficio. Se trata de la conclusión general del balance realizado por Inerzia Asesores, en el que de nuevo el eje conformado por las calles Velázquez y Tetuán se consolida como la principal vía comercial de la capital andaluza.
Precio medio del alquiler de los locales comerciales. FUENTE: Inerzia.
El informe refleja que durante buena parte de 2021, especialmente el primer cuatrimestre, siguieron vigentes el cierre prematuro de establecimientos y los aforos restringidos. La normalidad no se había recuperado por completo, debido a la aparición de nuevas variantes del Covid y de sucesivas olas de contagio. Un contexto que obligó a mantener los acuerdos que en 2020, cuando estalló la pandemia, alcanzaron dueños y arrendatarios. En ellos se incluían las nuevas cláusulas Covid, mediante las cuales se cambian las condiciones del contrato si la crisis sanitaria supusiera el cierre total o parcial de los negocios.
Todas estas circunstancias han conllevado a que los alquileres de los locales con fin comercial hayan seguido bajando en el global de la ciudad, una tendencia que se inició en 2020 a raíz del estallido de la pandemia. Según la consultora mencionada, el criterio seguido por los propietarios de dichos inmuebles es el de preferir una renta baja a no generar ningún tipo de ingreso por el cierre de estos bienes patrimoniales. Una decisión que se ha traducido en una menor disponibilidad de establecimientos, tras los índices registrados en 2020. Incluso se observa en algunas zonas una oferta más reducida que la existente antes de que estallara la pandemia, por lo que la disponibilidad ha menguado respecto a 2019.
Un escaparate de tienda de moda masculina.
El informe de Inerzia divide la capital hispalense en cinco zonas de análisis. La que ostenta el alquiler más caro es el centro, donde la renta mensual por metro cuadrado se sitúa en 55,2 euros (en 2020 fue de 57,1). La disponibilidad en este distrito fue del 7,9%, dos puntos por debajo del año anterior, cuando se llegó a 10,3%, debido al importante cierre de comercios por la crisis sanitaria. Un ejercicio antes este porcentaje no alcanzaba ni el 4%, por lo que poco a poco se vuelve a la normalidad pre Covid.
La mejora de las cifras obedece a la ocupación de los locales que se habían quedado vacíos. El ajuste, a la baja, de las rentas fue del 3,3%. En algunas de las calles, incluso, se ha experimentado una subida en el aumento de los alquileres, como así se ha evidenciado en O'Donnell, donde se han traslado firmas tan importantes como la joyería Tous.
En este distrito el eje Tetuán/ Velázquez sigue siendo incombatible, con el precio medio de alquiler más caro, 150 euros, un valor a prueba de crisis, pues se mantiene desde antes de la pandemia. Le sigue la Avenida de la Constitución, donde las rentas han mermado un 4,6%. Esta vía se caracteriza por la alta presencia de franquicias. Debe destacarse como hito comercial la apertura de la hamburguesería Five Guys en el edificio que antes ocupaba la Fnac. Otro dato a recordar son las firmas que han salido del edificio Generali, en la Plaza Nueva, ya que este inmenso inmueble se convertirá en hotel.
La calle Asunción, una de las vías comerciales de Los Remedios.
La menor disponibilidad en estas calles la tiene la milla de oro de Tetuán/Velázquez con un 1,7% de locales libres. La que más inmuebles sin ocupar posee es Sagasta, donde el porcentaje alcanza un 20% (un punto más que en 2020). Una reducción considerable es la registrada en Cuna, que hace dos años estuvo marcada, además de por la pandemia, por las obras que se acometieron en buena parte de esta calle. El fin de estos trabajos ha reducido los negocios pendientes de arrendamientos en 11 puntos, hasta llegar al 16,4%.
Luis de Morales sigue siendo el gran fortín de Nervión. El precio medio del alquiler no han mutado en sus locales y continúa en un año después en 30,5 euros. No ocurre así con la Buhaira, donde se ha reducido un 2,3% hasta llegar a los 21,5 euros. Le siguen Eduardo Dato, con 16,2 euros (una bajada del 7,4) y Luis Montoto, con 12,4 euros y una reducción del 11,5%. La mayor disponibilidad en este distrito la ofrece la Buhaira, con un 8,6% de locales libres, tres puntos más que en 2020. La única zona donde no queda un inmueble comercial por ocupar es Luis de Morales, tras una mejora del registro el último año.
En la otra orilla
Respecto a Los Remedios, tanto en República Argentina como Asunción y Virgen de Luján los locales libres también se han reducido, hasta llegar a una disponibilidad media del 7,3% (en 2020 fue del 8,1%). Este dato se logra gracias a la bajada de los arrendamientos, que en total ha sido del 6,2%. La calle Asunción -que se peatonalizó la década pasada- es la que presenta los precios más altos, de 17,2 euros. En 2017 esta cantidad era de 21,5 euros, por lo que en un lustro la reducción ha llegado al 17,7%. Debe observarse que dicha vía ha experimentado un notable cambio en la tipología de comercio. Frente a la moda textil se ha impuesto la hostelería, que cuenta con la posibilidad de instalar veladores en la zona ganada al tráfico rodado.
Cerca de allí, en Triana, la tasa de comercios sin ocupar ha mermado un 50%, hasta llegar al 5,5% (en 2020 era del 10%). Una bajada que es producto del abaratamiento de los alquileres, cuya reducción ha sido del 4,2%. Actualmente el precio del metro cuadrado al mes es de 15,6 euros. La vía más cara es una calle también peatonalizada, San Jacinto, con este valor a 24 euros, donde predomina la actividad hostelera, auspiciada por las numerosas terrazas.
Turistas esperando delante de una zapatería.
En Sevilla Este la caída de los alquileres ha sido del 10,4%. La disponibilidad es del 3,4% (tres puntos por debajo de 2020). La Avenida de las Ciencias sigue siendo la vía más preciada de un distrito en el que prima el uso residencial. El coste del metro cuadrado es de 10,5 euros. En 2019 estaba en 14,3.
Por último, en la zona Sur (que engloba desde el Porvenir hasta los Bermejales) también se ha reducido el número de locales vacíos (del 5,2% al 2,3%), efecto de la bajada del precio del alquiler, que ha sido del 2,5%. La avenida más cara es la de Reina Mercedes, donde el valor del metro cuadrado alcanza los 14,7 euros. Es una vía contigua al campus de la Universidad de Sevilla y donde la restauración vuelve a ser la protagonista comercial. Le sigue Felipe II, con 11 euros. El año pasado cerró sin que hubiera locales disponibles en ella.
Con todos estos datos, el listado de las principales calles comerciales de Sevilla por nivel de rentas lo corona, un año más, el eje formado por Tetuán/Velázquez, la milla de oro de las tiendas en la capital andaluza. Le sigue la Avenida de la Constitución y en tercer lugar, la Plaza Nueva, donde el sector hotelero y el bancario tiene cada vez mayor presencia. El cuarto lugar es para Sierpes y el quinto, para la calle Rioja. Hasta el décimo puesto no aparece una vía fuera del Casco Antiguo. Se trata de la calle San Jacinto, seguida de la Buhaira, en Nervión. La calle Asunción, en los Remedios, ocupa el puesto número 13 y la vía del centro en un lugar más lejano es Cuna, en el puesto 14.
