Más de 18.000 viviendas vacías

El número de viviendas vacías es una de las grandes incógnitas del mercado residencial, aunque de vez en cuando el asunto vuelve a primera línea ante la falta de casas para atender la demanda de los ciudadanos. La última actualización específica realizada hace unos meses por Emvisesa sobre este tipo de inmuebles concluye que en Sevilla hay 18.002 pisos deshabitados.

A la cabeza se encuentran los barrios de Cisneo Alto-Santa María de Gracia, La Bachillera, El Plantinar o San Matias. Una primera conclusión de este informe específico es que cuanto más alto es el precio de venta en una zona, menos viviendas vacías hay, ya que se busca rentabilizar el activo y, además, cuanto más alta es la renta por hogar en una zona, menor ratio de viviendas vacías hay. A los efectos del censo, se presume que la vivienda no está habitada cuando no cuente con un contrato de suministro de agua o electricidad, o presente un nulo o escaso consumo de suministros, calculados con base en la media habitual de consumo por vivienda y año.

La nueva ley contempla que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en aquellas casas que estén vacías durante más de dos años. A partir de ese momento, la penalización sería de al menos el 50%, llegando a un máximo del 150% en función de la duración de la desocupación y del número de propiedades desocupadas que sean del mismo titular. Se podría llegar a un máximo de 790 euros al año por inmueble sin uso. El objetivo es que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial. Ayuntamientos como el de Sevilla pusieron en marcha el mandato pasado distintas políticas para que este tipo de vivienda se integrara en el parque municipal residencial. De esta forma, se activó la compra de estos inmuebles, operaciones financiadas con fondos Feder.

En las conclusiones del estudio de la empresa municipal de vivienda se expone que, como tendencia general, se puede afirmar que donde disminuye el porcentaje de vivienda vacía aumentan el número de hogares. Por el contrario, allí donde aumenta el número de viviendas vacías coincide con una disminución del número de viviendas principales y, por tanto, de los hogares. “Aunque también debe tenerse en cuenta que en algunos de los distritos donde ha disminuido el número de viviendas vacías ha aumentado en paralelo, no sólo el número de viviendas principales, sino también las viviendas secundarias”.

Los técnicos de Emvisesa establecen una relación entre ambos fenómenos. Es decir, el aumento o disminución de viviendas vacías con el aumento o disminución de hogares, aunque esta relación no es unicausal, sino que además intervienen otros factores que inciden en la variación del número de viviendas vacías y de hogares. En este sentido, el distrito que ha experimentado una mayor reducción de viviendas vacías ha sido el Casco Antiguo, con ocho puntos porcentuales menos respecto a las estimadas en el año 2017. Una cuarta parte ha incrementado el número de hogares y las otras tres cuartas parte ha incrementado el número de viviendas secundarias.

No obstante, debe tenerse en cuenta que este importante aumento del número de viviendas secundarias no está relacionado con el fenómeno de la vivienda con finalidad turística, ya que el número de inmuebles comercializados en esta categoría ha disminuido entre 2017 y 2022. También reseñan como elemento positivo que, una cuarta parte del parque vacío disminuye en la misma proporción que aumenta el número de viviendas principales. Por tanto, supone un aumento del número de hogares.

Los distritos de Los Remedios, Nervión y Triana han visto reducido su parque de vivienda vacía en un 5%, todos ellos con un incremento también del número de hogares, aunque sobre todo en Nervión y Triana, donde las viviendas principales y secundarias han crecido cada una en la mitad de lo que ha disminuido la vivienda vacía. Es decir, que paralelamente a la reducción de la vacía se ha incrementado, en el mismo porcentaje, un 50% la principal y otro 50% la secundaria.

En este sentido, los técnicos de la empresa municipal de vivienda consideran que debe realizarse la misma consideración que para la vivienda con finalidad turística en el centro histórico, toda vez que en esos dos distritos el aumento de la vivienda secundaria no conlleva un aumento de la vivienda con finalidad turística que, por el contrario, ha disminuido en comparación con la estimación realizada en el año 2017.

Por tanto, aquellos distritos con mayor atractivo para el alojamiento turístico, y que podríamos calificar como las zonas históricas y comerciales, y en las que los precios de la vivienda son más altos y que presentan menores índices de vulnerabilidad urbana, es donde ha disminuido el número de viviendas vacías, habiendo aumentado en todos ellos el número de hogares y sin experimentar un incremento del número de viviendas con finalidad turística.

Otros distritos de la ciudad han visto reducido su porcentaje de viviendas vacías, pero en número muy inferior a los antes citados. Es el caso de Bellavista-La Palmera, con una reducción del 2%, la Macarena, Cerro-Amate y Santa Justa-San Pablo, estos tres últimos con una reducción del 1%. En todos ellos ha crecido la vivienda principal, aunque debe reseñarse el caso de Cerro-Amate, donde junto al descenso de la vivienda vacía acumula el mayor incremento registrado del número de hogares, muy por encima de la reducción de las viviendas vacías, lo que significa que la vivienda principal ha crecido además de por la posible reducción de la vivienda vacía, por otras causas diferentes. Es el único distrito de la ciudad donde se da esta particularidad. Apuntan en el documento que debe tenerse en cuenta que Cerro-Amate es uno de los distritos con menores niveles de renta y que presenta mayores índices de vulnerabilidad urbana y residencial, al igual que sucede con algunas zonas de San Pablo y la Macarena.

En resumen, ocho de los once distritos de la ciudad han experimentado una reducción del número de viviendas vacías, existiendo otros tres distritos donde este porcentaje no ha disminuido. Se trata de Sur, Norte y Este.

En el primero, el porcentaje de viviendas vacías se mantiene igual que el estimado en 2017, sin embargo, en Norte y Este se incrementa el número de viviendas vacías en un 4% y un 2% respectivamente. Debe señalarse como dato significativo que en estos dos últimos el aumento del número de viviendas vacías va acompañado de una disminución similar en términos porcentuales del número de viviendas principales, que se reduce en 4% en Norte y en un 2% en el Este.

Si atendemos no sólo a escala de distrito, sino a escala de barrio donde la proporción de vivienda vacía ha aumentado, podemos concluir que prácticamente el 50% de la vivienda vacía existente actualmente en la ciudad se ubica en ámbitos territoriales caracterizados, desde el punto de vista de la población y del parque residencial, por valores de vulnerabilidad superiores a la media.

Los expertos en mercado inmobiliario han hecho hincapié los últimos años en que, si el parque de viviendas aumentara, los precios de compra y arrendamiento no alcanzarían las cifras actuales. Uno de los factores que contribuiría a dicha ampliación sería la disponibilidad del alto número de viviendas que se encuentran vacías. Las administraciones han puesto en marcha distintas iniciativas para dotar de uso estos inmuebles. Desde el Gobierno central (con la reciente ley) y los ayuntamientos, como ha sido el caso de la política en vivienda social llevada cabo por el Consistorio hispalense durante el mandato del gobierno socialista.