Vicente Granados

Economista. Presidente Observatorio Territorial de Andalucia

Los datos globales de las transacciones de viviendas muestran por primera vez en España tendencias positivas desde el inicio de la crisis. Sin embargo este no ha sido el caso andaluz. Tampoco lo ha sido para del país tanto en el último trimestre de 2010 como en enero de 2011. Aparentemente se vuelve a cifras más relacionadas con la demanda “natural” del mercado español y andaluz: en torno a las 450.000 y 85.000 transacciones respectivamente. Al margen de aspectos coyunturales a considerar: subida del IVA, movimientos del stock en manos del sector financiero, desaparición de la deducción fiscal, es cierto que la continua bajada de precios y el inicio de la recuperación de países centrales europeos está favoreciendo el lento “vaciado del mercado”, esto es mayores ventas de viviendas ya construidas que de nueva planta. Con todo, las viviendas todavía sin vender duplican las que el mercado considera como aceptables en una situación de normalidad. Todos los analistas mantienen que el precio continuará bajando durante el 2011 y el BBVA no espera que el stock se normalice hasta el último trimestre de 2012. Llegados a este punto en donde todavía impera la incertidumbre, la reflexión sobre el bien vivienda se hace necesaria una vez más de cara a mitigar los efectos de las futuras crisis inmobiliarias que tanto afectan a economías poco diversificadas como es la andaluza en comparación a las regiones españolas y europeas con mayor renta per cápita. La inversión en vivienda es el primer destino del ahorro que realizan los hogares.

Al ser un bien de primera necesidad, tanto los legisladores como los productores de vivienda han acomodado sus propuestas a los ciclos económicos y políticos y a la hegemonía cultural de cada momento sobre el modelo del sistema de asentamientos (ciudad compacta vs. ciudad difusa) y sobre el régimen de tenencia (propiedad vs. alquiler). Con respecto a esto último, diferentes estudios, constatan la no relación directa entre nivel de renta y régimen de propiedad: países como Suiza, Alemania, Suecia o Dinamarca tienen mayores porcentajes de vivienda en alquiler y una renta familiar disponible muy superior a los países mediterráneos. Está claro, como explicó en Sevilla el premio Nobel Edward Prescott, que el excesivo apalancamiento de la demanda privada en el sector inmobiliario genera, entre otros, problemas graves de diversificación económica y no facilita la movilidad geográfica en el mercado de trabajo, básica para el aumento de rentas salariales y la cualificación profesional. Los recientes datos sobre el mercado de trabajo andaluz, el endeudamiento familiar y el riesgo inmobiliario del sector financiero no hacen nada más que corroborar estas afirmaciones. El reto de toda política pública de vivienda consiste en equilibrar la regulación de los mecanismos que faciliten el acceso a la vivienda a la población con el atractivo del producto a la actividad empresarial.

El mandato constitucional (art. 47) y el impulso que se ha dado al mismo en Andalucía con la Ley 1/2010 que desarrolla los artículos 25 y el 37,1,22º del Estatuto, establecen el marco jurídico apropiado. Como ha sucedido en el pasado, los ciclos económicos condicionan las políticas relacionadas con el Estado del Bienestar y la de alojamiento conforma uno de los pilares de las políticas públicas. Ya la realidad de las cifras había influido en la apuesta de la LOUA por la reserva del 30 por ciento para VPO de los nuevos suelos urbanizables de municipios de relevancia territorial. De una manera más dramática los fuertes desajustes entre las necesidades reales de vivienda y la accesibilidad a la misma, marcaron el Pacto Andaluz de la Vivienda de Diciembre de 2007 y el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012. Las limitaciones crediticias ocasionadas por la crisis del sistema financiero, conjuntamente con el excesivo apalancamiento hicieron replantearse a los firmantes las condiciones del primero y reorientar el énfasis en el alquiler y la rehabilitación en el caso del segundo. Siempre se recuerda que la etimología de la palabra crisis en distintas lenguas conlleva los conceptos de cambio, reto u oportunidad. A pesar de lo duro que está resultando el ajuste, es deseable que estos cambios que se están dando en el mercado las políticas de vivienda ayuden a sentar las bases para la reflexión del necesario nuevo modelo productivo andaluz.