¿Qué ocurre si un propietario alquila su piso turístico sin avisar a la comunidad?

Los pisos turísticos no solo reducen la oferta de vivienda disponibles, sino que, en ocasiones, pueden terminar quebrando la convivencia en las comunidades de propietarios. El ruido, el trajín constante de desconocidos o el deterioro de los elementos comunes suelen encontrarse son solo algunos de los principales puntos de conflicto. No obstante, la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introduce mecanismos para que los vecinos puedan vetar la instalación de este tipo de alojamientos.

La clave reside en el artículo 7 de la norma. En concreto, su apartado segundo prohibe a los propietarios y ocupantes desarrollar actividades "que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Además, un nuevo apartado exige al propietario que quiera acondicionar su inmueble como vivienda de uso turístico a obtener previamente la autorización expresa de la comunidad. En este sentido, ¿qué ocurre si un propietario alquila su piso para fines turísticos sin avisar a la comunidad?

¿Puede la comunidad denunciar al propietario de un piso turístico por ruidos?

La Ley de Propiedad Horizontal permite al presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a instancia de cualquiera de los propietarios o inquilino de la finca, requerir al promotor de viviendas turísticas el cese inmediato de esta actividad cuando esta no cuente con la aprobación expresa de la comunidad. En caso de no atender al requerimiento, la comunidad podrá iniciar las acciones judiciales pertinentes.

La demanda presentada deberá ir acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios para entablar contra el infractor acción de cesación. Entonces, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad en la vivienda turística, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobedencia. El magistrado "podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación", matiza la norma.

Si la sentencia resultase estimatoria, el juzgado podrá condenar al propietario a la indemnización por daños y perjuicios que proceda, así como la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

La comunidad de propietarios podrá proceder en estos mismos términos en caso de que la actividad en las viviendas de uso turístico resulte molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, en base a lo establecido en el artículo 7.2 de la LPH.

¿Qué mayorías se necesitan para prohibir o limitar las viviendas turísticas?

Las comunidades de vecinos podrán aprobar o prohibir la instalación de nuevos pisos turístico mediante votación en junta, sin la necesidad de modificar sus estatutos, lo que supone un cambio significativo respecto a la norma anterior. La instalación de nuevas viviendas de uso turísticos estará condicionada al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. No obstante, la ley especifica que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Esta reforma tampoco afecta a los propietarios de los pisos turísticos ya existentes, que podrán seguir ejerciendo esta actividad sin la necesidad de la aprobación expresa por parte de la comunidad de vecinos, en virtud de las condiciones y plazos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.