La prescripción de las cuotas de la comunidad

El plazo de prescripción de las cuotas impagadas de una comunidad de propietarios ha sido objeto de numerosas discrepancias entre nuestra jurisprudencia menor, dado que un determinado número de audiencias provinciales esgrimía que estas deudas prescribían a los 15 años de conformidad con el artículo 1964 del Código Civil, mientras que otras señalaban que el plazo de prescripción era de cinco años de conformidad con lo señalado en el artículo 1966-3.º del Código Civil, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

Para las deudas actuales esta polémica ha quedado zanjada tras la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que ha modificado el artículo 1964 del código civil estableciendo un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, coincidente con el previsto en el artículo 1966-3.º del mismo cuerpo legal.

Sin embargo, durante el periodo establecido en la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015 (ampliado hasta el 28 de diciembre de 2020 como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma) para aquellas deudas nacidas con anterioridad al 7 de octubre de 2015, seguía existiendo la posibilidad de aplicar un plazo de prescripción superior a los 5 años, por lo que recientemente la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia de 3 de junio de 2020 que resuelve definitivamente esta disquisición jurisprudencial que durante años ha generado numerosas discrepancias entre los operadores jurídicos, señalando que la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de 5 años del artículo 1966-3.º del código civil.

Para llegar a esta conclusión, el Alto Tribunal razona que los presupuestos de las comunidades de propietarios son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa.

Destaca igualmente la referida sentencia que es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones. En base a ello, el Tribunal Supremo envía un serio aviso a los órganos de gobierno de las comunidades (principalmente presidente y secretario) al señalar que éstos han de velar por el cumplimiento adecuado de la obligación de los comuneros de pagar las cuotas de comunidad, por lo que en el caso que por su no actuación, dejen prescribir una deuda, deberán responder personalmente ante la comunidad a la que administran y representan.