nuevos detalles del futuro complejo de uso mixto
  • El fondo de inversión deja abierta la posibilidad de levantar un segundo inmueble junto al parque

El proyecto de Altadis rompe el paisaje con un nuevo edificio de hasta 29 metros

Vista de la antigua fábrica de Altadis desde el Muelle de Nueva York. El paisaje cambiará con al menos un edificio de hasta ocho plantas. Vista de la antigua fábrica de Altadis desde el Muelle de Nueva York. El paisaje cambiará con al menos un edificio de hasta ocho plantas.

Vista de la antigua fábrica de Altadis desde el Muelle de Nueva York. El paisaje cambiará con al menos un edificio de hasta ocho plantas.

José Ángel García

Escrito por

· Manuel Ruesga

Periodista

Un nuevo edificio (o dos) con una altura máxima de 29 metros y ocho plantas. Este es uno de los detalles más destacados que aparecen en el proyecto de intervención elaborado por el fondo de inversión KKH Property Investors para la reutilización del complejo de la antigua fábrica de Altadis tras 14 años de abandono. El diseño para esta zona de Los Remedios incluye un gran parque, una pasarela peatonal, equipamientos culturales y vecinales, espacio para iniciativas de emprendimiento e innovación y un hotel de primer nivel. La inversión será de 200 millones en los próximos tres años.

El paisaje del complejo de la multinacional tabacalera cambiará con la irrupción de un edifico de nueva planta que albergará un establecimiento hotelero de lujo del que aún se desconoce el operador, aunque se tratará de un gran grupo tipo Mandarin Oriental, un estándar prémium hasta ahora inexistente en Sevilla y que ahora sólo está instalado en Madrid y Barcelona.

El proyecto de intervención deja abierta la posibilidad de que sean dos los inmuebles construidos (en la zona más próxima al parque), pero eso será definido en los próximos meses por el arquitecto elegido para su diseño, que contará con una superficie edificable aproximada de 17.500 metros cuadrados. El resto hasta los 26.000 metros cuadrados permitidos para uso terciario ya lo ocupan los almacenes primitivos, que está previsto que sean oficinas. Para hacernos una idea de sus dimensiones, el edificio principal de la vieja fábrica (conocido como El Cubo) cuenta con 14.350 metros cuadrados.

El encargado de levantar el hotel (también será el director del plan director del proyecto) es Carlos Ferrater, arquitecto barcelonés Premio Nacional de Arquitectura en 2009 y Medalla de Oro al Mérito en las Bellas Artes en 2019. Entre sus proyectos destacan la Ciudad de las Ciencias de Granada, el Paseo Marítimo de Benidorm, la estación de tren Zaragoza-Delicias, el Jardín Botánico de Barcelona, la Terminal Olímpica del Aeropuerto de Barcelona, o el Palacio de Congresos de Barcelona. Es también el autor del diseño de varios hoteles de primer nivel en España, como el hotel Mandarin Oriental de Barcelona, el hotel Rey Juan Carlos I de Barcelona, y los innovadores hoteles The Barcelona Edition y The Madrid Edition, siempre en el segmento cinco estrellas.

El emprendimiento y la cultura tendrán un hueco en El Cubo. El emprendimiento y la cultura tendrán un hueco en El Cubo.

El emprendimiento y la cultura tendrán un hueco en El Cubo. / José Ángel García

De esa parte del proyecto sólo se conoce hasta el momento con seguridad los aspectos requeridos. El fundamental es la altura máxima. Para las edificaciones nuevas del complejo será la aplicable por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) al barrio de los Remedios, en particular a la calle Juan Sebastián Elcano, con la que linda el recinto. El máximo son 29 metros y ocho plantas. Dentro de estos límites de altura se permitirán las cubiertas verdes o vegetales y el uso de esas zonas de los edificios como, por ejemplo, piscina o mirador panorámico, incluyendo accesos, servicios y uso de terraza y restaurante. El proyecto constructivo presentado en la oferta comercial para adquirir la antigua fábrica de tabacos contempla bajo rasante en las zonas de espacios libres la posibilidad de incorporar un aparcamiento subterráneo de carácter rotatorio en las zonas libres cuya titularidad original era de Altadis, así como en un auditorio, salón de actos o espacio de reuniones como anexo del hotel.

El complejo de uso mixto de primer nivel internacional que se levantará en Los Remedios va más allá de un hotel de lujo. En su análisis de las instalaciones de la multinacional Altadis, los técnicos del fondo de inversión destacan que El Cubo ocupa la posición jerárquica del complejo y respaldan un informe del Instituto Andaluz del Patrimonio Histórico (IAPH) que señala el interés en su conservación y recuperación pública. En el documento inicial se apuntaba la posibilidad de dedicar este inmueble a usos terciarios (incluyendo un hotel) con una edificabilidad máxima de 26.000 metros cuadrados, lo que era un aumento de 11.650 metros cuadrados con las dimensiones actuales. Esa idea ya quedó descartada.

En el proyecto de intervención se mantiene la volumetría de ese edificio principal para respetar al máximo “las fortalezas patrimoniales original de Talleres y su posición y jerarquía en el complejo”. Será adecuado como equipamiento destinado a usos culturales y vinculados a la innovación y el emprendimiento. No sólo eso, los planes de los técnicos pasan por valorar la posibilidad de reducir su volumen actual, ya que aprecian una buena oportunidad para intervenir y reducir el tamaño del inmueble anexo de oficinas que cuenta con 4.430 metros cuadrados construidos.

Sobre la materialización óptima de la edificabilidad, el proyecto contempla configurar la mitad Norte del recinto como un espacio principal para los ciudadanos y equipamientos, tanto públicos en la Capilla y las viviendas para ingenieros y portero, como privados en El Cubo, unidos por una plaza próxima a la nueva pasarela peatonal que unirá el complejo con San Telmo. Los técnicos entienden que, de esta manera, se logra respetar y recuperar el volumen edificado del edificio de talleres, destinándolo a un uso de equipamiento para la ciudad en lugar de acrecentarlo para un uso terciario.

La edificabilidad máxima para el hotel es de 17.500 metros cuadrados

Para la mitad Sur, el fondo de inversión contempla que los edificios originales se recuperan con un uso terciario. “Estamos convencidos, después de estudiar en profundidad el recinto, su arquitectura original y configuración, el documento de valores patrimoniales del IAPH, e incluso voces informadas en el proceso de consulta pública, de que esta es la mejor solución para la preservación y ordenación del complejo”, apuntan en el documento.

La modificación en marcha del PGOU consiste en el cambio de uso de la parcela de Industria Singular a Servicios Terciarios y Equipamientos. El aprovechamiento resultante para el fondo de inversión son los servicios terciarios para hoteles, oficinas, restauración, ocio, cultural-educativo y pequeño y mediano comercio. “KKH Property Investors patrimonializará como máximo 10.500 metros cuadrados y prevé ceder el volumen ubicado en el emplazamiento de Oficinas, que excede de estos 10.500 metros cuadrados, gratuitamente al Ayuntamiento para un concepto de uso cultural que podría denominarse Cultura en Roma”.

Sobre los edificios que se entreguen al Ayuntamiento como equipamientos públicos se valorará la conveniencia de llegar a acuerdos en materia de gestión en régimen de concesión administrativa, al igual que con los espacios libres del futuro complejo. La idea es que cuenten con un régimen equivalente al que gozan los parques de la ciudad.

El hotel de lujo e levantará en esa zona de la parcela. El hotel de lujo e levantará en esa zona de la parcela.

El hotel de lujo e levantará en esa zona de la parcela. / José Ángel García

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