España es un país de propietarios, se estima que más del 75% de la población española es dueño de una vivienda. Una de las razones, según Juan Pablo Murga, profesor titular de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, es "la existencia una hipoteca que ofrece grandes garantías a los acreedores, lo cual facilita el acceso al crédito en términos muy favorables".

Este sistema garantiza el cumplimiento de una obligación, "de forma que si llega a incumplirse el acreedor hipotecario puede proceder a su ejecución, mediante la conversión del inmueble hipotecado en dinero". Esta acción hipotecaria se puede ejercitar a través de dos vías: mediante la ejecución judicial, o a través de la venta extrajudicial. "En el primer caso se tratará de un proceso judicial y en el segundo de un procedimiento que se desarrolla ante notario".

Esta venta extrajudicial y sus consideraciones actuales ha sido el objeto de la conferencia que Juan Pablo Murga impartió ayer en la sede de Sevilla del Colegio Notarial de Andalucía. Se trata de una figura que ofrece grandes ventajas a las partes implicadas pero tiene una "deficiente regulación que exige realizar un importante esfuerzo de interpretación".

Durante su disertación, Murga desgranó algunas de las cuestiones problemáticas de la venta extrajudicial de inmuebles hipotecados al no tener una normativa integradora clara. "Esta situación lleva a los notarios a realizar un importante esfuerzo de interpretación sistemática de distintas normas para cada uno de los asuntos que llegan a las notarías relacionados con este asunto".

"Hay que tener en cuenta que ninguna de las reformas recientes de la Ley Hipotecaria se han visto reflejadas en el Reglamento que regula la venta extrajudicial", ha recordado Juan Pablo Murga. "Sólo determinar qué régimen jurídico es el aplicable ya es un ejercicio bastante complejo. Los notarios solucionan estas cuestiones con muy buena fe, pero siempre surgen dudas", ha advertido.

A pesar de que la venta extrajudicial sea una práctica que, a priori, presenta enormes ventajas para las partes implicadas, suele utilizarse poco. "Como muestra, en 2021 hubo más de tres mil ejecuciones hipotecarias judiciales y poco más de 400 fueron ante notario".

Entre las ventajas de este procedimiento ante los notarios está que su duración es notablemente menor. Mientras que la tramitación completa del acta notarial puede emplear seis o siete meses, en el juzgado la media es de aproximadamente dos años. Otra de las ventajas es el menor coste, puesto que es unas diez veces más barato que el judicial. "Lamentablemente, la regulación de la venta extrajudicial es muy confusa, lo cual exige una compleja labor interpretativa y de integración de vacíos por parte de los notarios. De ahí que no pueda aprovecharse en la práctica el gran potencial que presenta", recalca Juan Pablo Murga.

En esta línea, ha habido una serie de propuestas de reforma, siendo la última en 2013, "que fue parcial y aclaró unos puntos pero suscitó otras dudas", advirtió.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública tiene como función la gestión de asuntos relacionados con los derechos notarial y registral ha ido tratando de aclarar las dudas e ir fijando doctrina conforme han llegado los diferentes asuntos, pero a lo largo del tiempo, "incluso se ha ido contradiciendo".

"Los temas de ejecución hipotecaria generan un gran impacto social puesto que en España hay una gran tradición de tener la vivienda en propiedad, por lo que cuando llegan graves crisis económicas el nivel de incumplimiento hipotecario crece", ha explicado.

"Si la venta extrajudicial de inmuebles hipotecados se regulara adecuadamente, sería realmente la fórmula ideal para descongestionar los juzgados. Además no supone un especial perjuicio para el acreedor. Ahora bien, para poder optar a esta herramienta, en la escritura del préstamo hipotecario debe estar la vía extrajudicial como una de las opciones que tiene el acreedor en caso de incumplimiento de la hipoteca. Si, por ejemplo, en el transcurso del procedimiento el notario apreciara cláusula abusiva, el notario lo pondría en conocimiento del deudor y esta puede acudir a sede judicial, que es una vía que siempre está abierta", ha advertido.