Tetuán y Velázquez resisten la crisis

La crisis genera un curioso fenómeno de concentración de la demanda por los locales comerciales. En el caso de Sevilla, ocurre en el eje comercial constituido por las calles O'Donnell, Velázquez y Tetuán, que se consolida en su posición hegemónica en detrimento de otras zonas tradicionalmente bien consideradas. Se trata de la conclusión a la que ha llegado uno de los consultores inmobiliarios que trabaja hoy en esta zona privilegiada del comercio sevillano, el catalán Ignasi Jordá, que, entre otras operaciones, acaba de asesorar un cambio de negocio en el número 3 de Tetuán.

La concentración no supone que estos locales se revaloricen en plena crisis, pues los precios en estos casos también sufren tendencias a la baja, al igual que sucede en las mejores calles de otras ciudades de España. Lo que sí se percibe es que la demanda -dada la evidente disminución de las ventas- tiende a focalizar la búsqueda del local en el punto más transitado posible, ya que muchos de los gastos que genera la apertura de un establecimiento son los mismos en un lugar que en otro de la ciudad: personal, suministros, obras, etcétera. Pero una ubicación diez garantiza en principio un resultado en ventas satisfactorio para compensar la inversión inicial por mucho que los costes de adquisición sean elevados.

Y así ocurre en el eje comercial más cotizado de Sevilla capital. La tendencia desde hace unos dos años es que la demanda quiere asegurar al máximo el retorno de la inversión necesaria en el menor período de tiempo y, por este motivo, las empresas internacionales están centradas básicamente en las grandes ciudades españolas: Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Sevilla, Palma de Mallorca, Zaragoza, Málaga y Santander. Ante esta situación de concentración de la demanda en estas ciudades y en sus respectivas calles mejor situadas, lo que se comprueba es que, lejos de adecuarse los precios al nivel del consumo, varias empresas combaten por el mismo local.

El mercado de retail en el centro de Sevilla se concentra básicamente en el eje comercial constituido por las calles O'Donnell, Velázquez y Tetuán, así como en la calle Sierpes. El flujo peatonal más importante se localiza en la calle Velázquez, ya que se calcula que por ella transitan más de 300 personas cada 5 minutos en horario vespertino, según este consultor. Por eso Velázquez es la calle más cotizada por las firmas nacionales e internacionales, seguida de Tetuán, O'Donnell y Sierpes.

Tras unos años de auge en la demanda de locales en Sierpes (recuérdese la presencia de firmas de alto prestigio como Burberry, ya desaparecida de esta calle), esta vía tradicional del comercio sevillano se resiente más que otras durante esta crisis. Según este consultor, muchos negocios de Sierpes cierran por falta de rentabilidad y por soportar unos alquileres demasiado elevados acordados en el período de bonanza económica. En cambio, en el eje de O'Donnell, Velázquez y Tetuán es muy "extraño" que un negocio cierre por por alguno de esos motivos, sino más bien por traslado, jubilación u otras causas ajenas al actual contexto económico.

Tetuán es una calle con gran variedad de locales, con distintos tamaños de fachada y con diferentes distribuciones en el interior. No todos los locales valen lo mismo y sus características influyen en su precio al alza o a la baja. El precio en alquiler de un local de 100 metros cuadrados en planta baja, situado en el mejor tramo comercial y con una fachada mínima de 5 metros lineales, está en torno a los 180 euros por metro cuadrado.

Jordá considera que el centro de Sevilla no es ajeno a la tendencia a la concentración que han experimentado otras zonas comerciales de capitales españolas. Con una clara situación de retroceso en las ventas, se comprueba que el interés de las grandes firmas se concentra al máximo en una calle, e incluso en tramos de calle específicos. "Es decir, con la bonanza económica de hace unos años existían varias calles comerciales de alto interés por parte de retailers internacionales". Jordá recuerda el caso de la firma H&M, que abrió un segundo establecimiento en la calle Sierpes. Se trata del ejemplo más reciente. "Con la crisis, los tramos más comerciales, es decir, los más transitados peatonalmente, se han concentrado, viendo recortada la extensión de sus calles en cuanto al valor potencial. Ese local de la firma sueca en Sierpes ha tenido que cerrarse hace pocas semanas por falta de rentabilidad. Otras marcas de prestigio también han cerrado. Esto ha sucedido y sucede en la mayoría de las ciudades españolas, salvo alguna excepción".

Respecto a la demanda, sigue siendo elevada en los principales ejes comerciales de la ciudad. Eso sí, a precios más reducidos en el coste de alquiler y en los precios de cesión de contrato respecto a los que se pagaban hace unos años. El mayor índice de demanda es internacional. En función de la extensión de la superficie buscada, el nuevo negocio es destinado a la venta de complementos, bisutería y calzado, o bien a artículos de moda o perfumería.

En el ranking de las 50 calles más comerciales en España que la consultoría Jordá elabora para sus clientes, el eje formado por O'Donnell, Velázquez y Tetuán está situado en la posición octava por detrás de la calle Colón de Valencia. Madrid y Barcelona se reparten las primeras seis calles comerciales.