El Ayuntamiento de Sevilla abre un plazo extraordinario para legalizar viviendas de uso turístico

El Ayuntamiento de Sevilla ha iniciado el proceso para regularizar las viviendas de uso turístico (VUT) que fueron inscritas antes de octubre de 2024, permitiéndoles cambiar su clasificación de uso residencial a terciario. Esta medida, acordada este martes por la Comisión Ejecutiva de Urbanismo y Medio Ambiente del consistorio hispalense, busca adaptar estos alojamientos a la normativa municipal vigente y ordenar un sector que ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años.

Según han confirmado fuentes municipales, la fecha de referencia para esta regularización es el 29 de octubre de 2024, momento en que entró en vigor el acuerdo municipal que limita el número de viviendas turísticas por barrios. De esta manera, los propietarios de las 9.684 viviendas turísticas que, según el registro de la Junta de Andalucía, cuentan actualmente con licencia en vigor en la capital andaluza, podrán legalizar su situación adaptándose a los requisitos establecidos por la modificación puntual nº 44 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

Dicha modificación del PGOU, aprobada el 28 de abril de 2022, equipara las VUT al resto de alojamientos destinados al turismo, categorizándolos como uso terciario en lugar de residencial. Esta clasificación implica requisitos específicos que las viviendas deben cumplir para poder operar legalmente como alojamiento turístico, alineándose así con hoteles, hostales y otros establecimientos del sector.

El sistema de cuotas por barrios para las viviendas turísticas

Una de las medidas más relevantes implementadas por el consistorio sevillano en octubre de 2024 fue la limitación del número máximo de VUT al 10% del parque residencial en cada uno de los 108 barrios que componen la ciudad. Esta normativa responde a la necesidad de equilibrar la oferta turística con las necesidades habitacionales de los residentes permanentes, especialmente en zonas de alta demanda como el casco histórico.

Precisamente, desde la entrada en vigor de esta limitación, no se pueden tramitar nuevas licencias en el centro histórico de Sevilla ni en determinadas áreas de Triana, zonas que ya han superado el umbral establecido del 10%. Esta saturación refleja la concentración del fenómeno turístico en los barrios más emblemáticos y visitados de la ciudad, donde la presión sobre el mercado inmobiliario ha generado debates sobre gentrificación y acceso a la vivienda.

El proceso de regularización anunciado ahora permitirá que las viviendas que ya operaban como alojamientos turísticos antes de la limitación puedan continuar con su actividad, siempre que cumplan con los requisitos técnicos y administrativos para el cambio de uso. Sin embargo, no supondrá un aumento del número total de VUT en las zonas ya saturadas, manteniendo así el espíritu de la normativa limitativa.

Impacto del turismo en el sector inmobiliario sevillano

El fenómeno de las viviendas de uso turístico ha transformado significativamente el panorama inmobiliario de Sevilla durante la última década. Con casi 10.000 inmuebles dedicados a esta actividad, la capital andaluza se ha consolidado como uno de los destinos urbanos con mayor concentración de alojamientos de este tipo en España, solo por detrás de grandes urbes como Madrid, Barcelona o Málaga.

Desde 2022, cuando el Ayuntamiento aprobó la modificación del PGOU para regular este tipo de alojamientos, hasta octubre de 2024, cuando entró en vigor la limitación por barrios, el debate sobre el equilibrio entre el desarrollo turístico y la sostenibilidad residencial ha estado presente en la agenda municipal. La regularización anunciada ahora representa un paso más en la estrategia del consistorio para ordenar este sector.

Los propietarios de viviendas turísticas que deseen acogerse a este proceso de regularización deberán presentar la documentación correspondiente y adaptarse a los requisitos técnicos establecidos para el uso terciario, que incluyen aspectos relacionados con la seguridad, accesibilidad y condiciones de habitabilidad específicas para establecimientos dedicados al alojamiento temporal.

¿Qué son las viviendas de uso turístico?

Las viviendas de uso turístico (VUT) son inmuebles residenciales que se ofrecen, de forma habitual y con finalidad lucrativa, para el alojamiento temporal de turistas, visitantes o viajeros. A diferencia de los establecimientos hoteleros tradicionales, estas viviendas suelen ofrecer espacios completos con equipamiento doméstico, permitiendo una experiencia más cercana a la vida local.

En Andalucía, estas viviendas están reguladas por el Decreto 28/2016, que establece los requisitos y procedimientos para su inscripción en el Registro de Turismo. Sin embargo, los ayuntamientos tienen capacidad para establecer normativas adicionales en materia urbanística que afecten a su implantación y funcionamiento, como es el caso de Sevilla con la modificación del PGOU y el sistema de cuotas por barrios.

El auge de plataformas digitales de alquiler vacacional ha impulsado significativamente este modelo de alojamiento, generando tanto oportunidades económicas para los propietarios como desafíos para la gestión urbana y la convivencia vecinal en zonas de alta concentración turística como el casco histórico de Sevilla y el barrio de Triana.

¿Cómo afecta esta regulación a propietarios y turistas?

Para los propietarios de viviendas turísticas inscritas antes de octubre de 2024, la regularización supone una oportunidad para legalizar definitivamente su situación, aunque implica adaptarse a los requisitos del uso terciario. Esto puede conllevar inversiones para adecuar los inmuebles a las exigencias técnicas específicas de este tipo de establecimientos.

Desde la perspectiva de los turistas, la regulación busca garantizar unos estándares mínimos de calidad y seguridad en los alojamientos, equiparándolos con el resto de opciones disponibles en el mercado. A largo plazo, esta ordenación del sector podría traducirse en una oferta más profesionalizada y mejor distribuida por el conjunto de la ciudad.

La limitación del 10% por barrios, por su parte, intenta preservar el carácter residencial de las zonas más demandadas, evitando que se conviertan exclusivamente en espacios turísticos. Este equilibrio resulta fundamental para mantener la autenticidad que precisamente buscan muchos visitantes al elegir este tipo de alojamiento frente a opciones más convencionales.