Gustavo Martínez, inversor, sobre los efectos de la inflación al vender un piso: "Aunque no haya rentabilidad real, Hacienda cobrará el 25% por incremento de patrimonio"

Vender una vivienda, aunque sea más cara de lo que en su día se compró, no siempre significa ganar dinero. En un contexto marcado por la inflación, el aumento en el precio de los inmuebles puede ser solo una ilusión contable: el valor nominal sube, pero el poder adquisitivo es el mismo - e incluso menor - que años atrás. A pesar de ello, el sistema fiscal continúa gravando ese incremento como si fuera un beneficio real y así lo advierte Gustavo Martínez, experto en inversiones.

"Si usted compró un piso en los últimos cinco años y lo vende hoy, un 25% más caro, su rentabilidad real es del 0%", explica en su perfil de X, red social antes conocida como Twitter. Pero eso no es todo: "A pesar de no ganar nada, Hacienda le obligaría a pagar el 25% por 'incremento de patrimonio'". Esta paradoja, cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario, plantea una pregunta clave para propietarios e inversionistas: ¿cómo saber si es el momento oportuno y qué hay que tener en cuenta antes de vender una propiedad?

Los efectos de la inflación en la compraventa de viviendas

De 2020 a 2024, "la pérdida de poder adquisitivo, medida por el aumento en el IPC (Índice de Precios al Consumo), fue casi de un 20%", informan desde BBVA. Esta situación influye directamente en la compraventa de inmuebles. ¿De qué manera? Debido a la inflación, la vivienda se convierte en un 'valor refugio' con tendencia a revalorizarse, sobre todo en zonas de alta demanda; los materiales de construcción y la mano de obra se encarecen; y, como decíamos, el poder adquisitivo de los compradores, mengua.

A la hora de vender una vivienda, esto se traduce en "una rentabilidad real muy perjudicada", según explica Gustavo Martínez en declaraciones para el Diario de Sevilla. El cálculo es muy sencillo: "A la rentabilidad nominal se le descuenta la inflación acumulada en ese plazo y esto nos da una rentabilidad real. De tal manera que, si has comprado un activo que te da una rentabilidad del 5% al año, pero la inflación es también del 5%, la rentabilidad real es del 0%". Se trata de una situación que, en sus palabras, "está afectando particularmente a muchos activos".

Valor nominal y valor real

El principal problema llega de la mano del sistema fiscal. "En términos reales no has tenido ese beneficio, pero Hacienda te está cobrando el impuesto sobre el valor nominal, no sobre el valor real", puntualiza Martínez. Es lo mismo que sucede con los tramos del IRPF. Así, indica que, "a pesar de que has perdido poder adquisitivo como consecuencia de la inflación, Hacienda te está cobrando la misma cantidad de unidades monetarias. Eso, en términos reales, te acaba por empobrecer".

Hablamos de "una pérdida real", independientemente del beneficio obtenido en términos nominales. "Las unidades monetarias que has adquirido son depreciadas", prosigue. Sobre este asunto, el especialista en Mercados Financieros y Renta Variable lo tiene claro: "Es necesaria una reforma fiscal en todos los sentidos, pero desde luego este es uno de los más evidentes".

¿Existen mecanismos legales para ajustar el IRPF a la inflación?

Son muchos los que se preguntan si existen mecanismos legales para ajustar este impuesto a la inflación. Y la respuesta es sí. El objetivo "sería deflactar la rentabilidad nominal en caso de la venta de un activo o deflactar los tramos de la renta en el caso del salario", explica Martínez. Pero ¿qué significa esto exactamente? Deflactar consiste en eliminar de un valor nominal los efectos ocasionados por los cambios de los precios (inflación). Por lo tanto, habría que "tener en cuenta los euros costantes; es decir, el poder adquisitivo de los euros tomando una base, por ejemplo, el año 2020 (cuando más inflación ha habido de los últimos cinco años) y no los euros corrientes, que son los del último año y los que menos poder adquisitivo tienen".

Como estrategia de inversión, el experto aconseja buscar activos con una rentabilidad superior a la inflación, ya que sería la única forma de evitar "una merma en términos reales". Se refiere entonces a activos que, como mínimo, garanticen una rentabilidad por encima del 4% o 5% anual. En cuanto a la pregunta de si es mejor vender un inmueble ahora o esperar, considera que este "podría ser un buen momento para vender porque la vivienda está en máximos históricos y, además, el riesgo jurídico es cada vez más elevado". No obstante, esta decisión "depende de las circunstancias de cada uno".