Confirmado por Hacienda: los mayores de 65 años que donen su vivienda habitual a sus hijos están exentos de tributar en el IRPF

La Dirección General de Tributos, organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, ha confirmado que los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar por la ganancia patrimonial en la declaración de la renta. Así lo dispone la consulta vinculante V12-61-25, de 9 de julio de 2025, trasladada por un matrimonio que pretendía donar el pleno dominio de su vivienda habitual a sus descendientes.

En su resolución, la Dirección General de Tributos recuerda que, con carácter general, toda donación genera en los donantes una alternación en la composición de su patrimonio. La Ley General del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece que la ganancia o pérdida patrimonial se cuantificará por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión del inmueble. Ahora bien, el artículo 33 de esta norma contempla exenciones cuando se trata de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

¿Qué se considera vivienda habitual a efectos fiscales?

La exención específica para las ganacias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años se aplica tanto para las transmisiones onerosas, como la venta, como lucrativas. Este último es el caso de las donaciones, ya sean de pleno dominio o en nuda propiedad.

A estos efectos, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plano continuado de, al menos, tres años. Asimismo, a efectos de aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Este resulta un matiz fundamental, ya que permite aplicar la exención incluso cuando si el donante ya no vive en el inmueble en el momento de la donación.

Por tanto, si se cumple el requisito de edad y la condición de la vivienda habitual, la ganancia patrimonial derivada de la donación no se integra en la base imponible del IRPF y queda exenta de tributación. No obstante, la Dirección General de Tributos destaca que esta exención solo atañe a la declaración del IRPF del donante: la donación queda sujeta a la aplicación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para los donatarios, en este caso, los hijos que reciben la vivienda, de acuerdo con lo previsto en la ley autonómica correspondiente, sin que pueda exceder el valor del mercado.

¿Cómo tributan las tranmisiones patrimoniales en el IRPF?

Al margen de esta particularidad, las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de las transmisiones de pleno dominio se someten a tributación por el IRPF bajo la siguiente norma general:

• El valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
• El valor de tranmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

No se computarán como pérdidas patrimoniales las debidas a transmisiones lucrativas por actos inter vivos o a liberalidades.