¿Puedes hacer obras en tu vivienda sin permiso de la comunidad? La Ley de Propiedad Horizontal confirma las excepciones

A la hora de hacer una reforma en casa pueden surgirte dudas acerca de las licencias y permisos necesarios. La Ley de Propiedad Horizontal es el marco legal que regula los derechos individuales de los propietarios frente a los intereses de la comunidad de vecinos en esta materia. El artículo 7 de la norma distingue claramente entre aquellas intervenciones que requieren autorización previa por parte de los vecinos y aquellas que pueden realizarse de manera unilateral.

La clave está en si los elementos objetos de la reforma son de uso privativo o común. En este sentido, el propietario de cada piso o local podrá realizar las obras y modificaciones de los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios que desee, siempre y cuando no compromentan la seguridad, la estructura general o el estado general del edificio en su conjunto.

¿Qué obras no necesitan permiso de los vecinos?

Así, las intervencion esque queden limitadas al ámbito privado no requieren comunicación ni autorización previa por parte de la comunidad de propietarios. Dentro de estas actuaciones se incluyen:

• Trabajos de pintura de las paredes interiores
• Cambios en el mobiliario y los electrodomésticos
• Renovación de los suelos de la vivienda
• Instalación de elementos decorativos como cuadros, papel pintado, cambios en la iluminación, etc
• Instalación de estanterías o muebles modulares
• Instalación de cortinas y persianas
• Obras menores como tirar un tabique para cambiar la distribución de la vivienda

No obstante, además de solicitiar la licencia de obra correspondiente, sí que conviene respetar la normativa de ruido y los horarios establecidos para poder llevar a cabo las reformas. En caso de obras integrales de gran envergadura o que puedan prolongarse en el tiempo, sí conviene no obstante avisar a los vecinos para mitigar los posibles inconvenientes.

¿Qué intervenciones deben aprobarse en junta de propietarios?

Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario "en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna", a menos que cuente con la aprobación unánime de la junta de propietarios. En este apartado se incluyen obras que comprometan la integridad del edificio, supongan la alteración de los elementos comunes o perjudiquen directamente a otro propietario:

• Instalación de elementos permanentes en las fachadas, tejados, cubiertas o patios interiores comunes como aires acondicionados, antenas o placas solares
• Modificación en las instalaciones generales del sistema eléctrico o la fontanería del edificio
• Cambios en las ventanas o puertas que afecten a la estética del edificio, incluida la de acceso al piso o local
• Construcción de cerramientos o instalación de elementos anclados en balcones o terrazas
• Demolición de tabiques o muros de carga que afecten a la estructura general del edificio
• Cualquier otra intervención en escaleras, rellanos, ascensores o jardines

A modo de ecepción, el uso de garajes, trasteros u otros espacios privativos dentro del edificio deberán ajustarse a la normativa de elementos comunes, pues cualquier modificación que afecte a la estructura general requerirá el visto bueno de la comunidad.

¿Qué ocurre si hago una obra sin permiso de la comunidad?

Si a pesar de contar con la negativa de la junta de propietarios, el propietario realiza cualquier obra que suponga la alteración de los elementos comunes, puede enfrentarse a graves consecuencias. En este caso, cualquier vecino podrá solicitar la inclusión en el orden del día de la siguiente junta el cese de las obras y la restitución del estado original de los elementos comunes.

Una vez notificado al responsable y, si este no cumple de formavoluntaria, la comunidad o cualquiera de los propietarios afectados podrá reclamar el cumpimiento de la normativa ante los tribunales. Además de los costes derivados de la restitución del estado original previo a las obras, La comunidad de propietarios podrá exigir asimismo al infractor una indemnización por daños causados por las obras no autorizadas.