Análisis

Caridad Ponce Cadena

Asociada sénior del departamento fiscal de Garrigues, Abogados y Asesores Tributarios

El nuevo “valor de referencia de los inmuebles” que cambia la fiscalidad inmobiliaria

La nueva ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal introduce un nuevo criterio de valoración para la determinación de la base imponible de diversos tributos que afecta a la fiscalidad de los inmuebles

LA nueva ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (Ley 11/2021, de 9 de julio) ha supuesto un importante cambio en el ámbito de la fiscalidad inmobiliaria al introducir, entre otras medidas, el concepto de “valor de referencia” como criterio de valoración de los bienes inmuebles para la determinación de la deuda tributaria vinculada a su transmisión. 

Con ello, se pretende reducir la alta litigiosidad existente en torno a la siempre cuestionada valoración de los inmuebles estableciendo un sistema de valoración “objetivo” que, en aras de la seguridad jurídica, permita conocer el valor de los inmuebles que se tendrá en consideración en compraventas, donaciones y herencias. 

Antecedentes 

Hasta ahora, la norma consideraba el “valor real” de lo heredado, donado o transmitido como base imponible a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

Ello ha motivado que en los últimos años se haya generalizado la práctica de las comprobaciones de valores como vía a través de la cual las comunidades autónomas corregían el valor de los inmuebles declarado por los contribuyentes, muchas veces al alza, siendo el método de valoración mayoritariamente utilizado por las comunidades 

autónomas (entre ellas, Andalucía) el consistente en aplicar al valor catastral de los inmuebles determinados coeficientes multiplicadores. 

A este respecto, ya el Tribunal Supremo, en varias sentencias de mayo y junio de 2018, fijó doctrina jurisprudencial sobre la no idoneidad del referido medio de comprobación por su generalidad, señalando que dicho método no era adecuado salvo que se complementara con una actividad de comprobación directa del inmueble valorado, lo que dificultaba en gran medida la facultad comprobadora de la Administración. Esta dificultad se añade a la ya existente respecto de otros medios de comprobación de valores, como es el caso del dictamen de peritos, igualmente cuestionados por los tribunales y no exentos de reproches, y que han limitado la capacidad de actuación de las administraciones autonómicas. 

Por este motivo, la reforma, con el objetivo de disponer de una referencia orientativa del valor de mercado para la gestión de los tributos en los que se requiera la valoración de inmuebles, pretende poner fin a la discusión cambiando las reglas del juego y estableciendo un sistema de valoración con el que se invierte la carga de la prueba, haciéndola recaer sobre el contribuyente. Repasemos a continuación los principales aspectos de la nueva regulación. 

El valor de referencia 

El valor de referencia será un valor objetivo establecido anualmente por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de las compraventas de inmuebles realizadas ante fedatario público, que se determinará en función de las características catastrales de cada inmueble y formará parte de los datos económicos de su descripción catastral. No se tratará de un dato protegido, de modo que podrá ser consultado de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro. 

En cuanto a su determinación, anualmente se elaborará un informe del mercado inmobiliario con las conclusiones del análisis de los datos de las transacciones anteriores y un mapa de valores, delimitando las zonas homogéneas y asignando módulos de valor medio de productos inmobiliarios representativos. 

En el caso de bienes inmuebles urbanos, el valor de referencia de un inmueble concreto, que no podrá superar su valor de mercado, se calculará a partir del módulo de valor medio aplicable a la zona en el que se ubique y aplicándose transitoriamente los criterios y reglas de cálculo previstos en la normativa de valoración catastral. 

Es importante aclarar que se trata de una magnitud distinta al valor catastral, al que no afectará en modo alguno, ni tampoco tendrá efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles ni el resto de tributos que toman el valor catastral como referencia para determinar la deuda tributaria. 

Tributos afectados 

A partir de 1 de enero de 2022 dicho valor de referencia se establece como criterio de valoración de los inmuebles constituyendo la base imponible a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada entre las partes son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Así, el valor de referencia del inmueble constituirá la base mínima de tributación en estos impuestos. 

Por último, no podemos olvidar que también tendrá incidencia en el Impuesto sobre el Patrimonio, de modo que, tal y como ha confirmado la Dirección General de Catastro, dicho valor se tendrá en cuenta para la regla de determinación de la base imponible en el impuesto patrimonial en lo que respecta a los inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022, no afectando –o al menos eso parece– al patrimonio inmobiliario preexistente. 

Vías de impugnación 

Especial interés merece el análisis de las vías de impugnación reguladas por la nueva normativa en caso de disconformidad con los valores de referencias asignados. He aquí la principal novedad del nuevo sistema de valoración que radica precisamente en la inversión de la carga de la prueba; de modo que, si bien antes era la Administración la que debía probar que el valor declarado por el contribuyente no se ajustaba al valor real, el nuevo sistema de valoración determina que sea el contribuyente, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, el que deba desvirtuar el valor de referencia determinado por el Catastro. 

En este sentido, el valor de referencia podrá impugnarse bien recurriendo la liquidación que en su caso sea practicada por la Administración –cuando no se haya autoliquidado el impuesto o se haya autoliquidado por un valor inferior al valor de referencia– o con ocasión de la de la solicitud de rectificación de la autoliquidación presentada. 

Además, en caso de disconformidad con los datos descriptivos de los inmuebles considerados por el Catastro para determinar el valor de referencia, siempre podrá instarse los procedimientos catastrales de subsanación de discrepancias y/o rectificación de errores. 

¿Seguridad jurídica? 

A modo de reflexión final señalar que puede parecer un tanto contradictorio que, siendo la finalidad de la nueva norma dotar de mayor seguridad jurídica al método actualmente vigente, se acuda a un sistema de valor “objetivo”, que atribuye ahora la carga de la prueba al contribuyente, y que obvia la necesaria comprobación singularizada de inmueble, contradiciendo -al menos aparentemente- la doctrina jurisprudencial de nuestros tribunales. 

Habrá que esperar a conocer los valores de referencia aplicables a partir de 2022 para confirmar si ofrece el resultado esperado, esto es, fijar de manera justa y acorde con la realidad inmobiliaria la base imponible de los tributos afectados, zanjando de este modo la controversia o, por el contrario, continuará generando litigiosidad 

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