Confirmado en el BOE: Los propietarios pueden reclamar daños por goteras a la comunidad de vecinos

La reciente publicación en el Boletín Oficial del Estado ha confirmado definitivamente que los propietarios tienen derecho a reclamar a la comunidad de vecinos los daños ocasionados por goteras y filtraciones. Esta ratificación supone un importante respaldo legal para los afectados por estos problemas, que representan uno de los conflictos más frecuentes en las comunidades residenciales españolas. Según establece la normativa vigente, la comunidad debe asumir los gastos de reparación sin necesidad de acuerdo previo, al considerarse mantenimientos esenciales para garantizar la habitabilidad del inmueble.

Los problemas derivados de filtraciones y humedades en edificios residenciales constituyen uno de los inconvenientes más habituales en España, generando más de 15.000 reclamaciones anuales según estimaciones del Consejo General de Administradores de Fincas. Esta situación, que afecta especialmente a edificaciones con más de 25 años de antigüedad, suele convertirse en un verdadero quebradero de cabeza para muchos propietarios. La principal dificultad radica no solo en la complejidad técnica de las reparaciones, sino también en la determinación de quién debe asumir los costes económicos que, en muchos casos, pueden superar los 3.000 euros por intervención.

La normativa en vigor, respaldada ahora oficialmente por el BOE, clarifica que los gastos derivados de reparar las filtraciones y humedades procedentes de elementos comunes deben ser asumidos íntegramente por la comunidad de propietarios. Esta obligación no requiere de un acuerdo específico para ejecutarse, ya que se considera un mantenimiento necesario según lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a efectuar "los trabajos y obras necesarios para conservar adecuadamente el inmueble y sus instalaciones comunes".

¿Cuándo debe asumir la comunidad los costes por goteras?

La responsabilidad de la comunidad de propietarios abarca principalmente las filtraciones originadas en elementos comunes del edificio, como pueden ser terrazas comunitarias, fachadas, cubiertas o patios interiores. Los expertos en derecho inmobiliario señalan que, en la práctica profesional, los costes de reparación por deterioro de partes estructurales como impermeabilizaciones defectuosas o forjados dañados corresponden inequívocamente a la comunidad en su conjunto. Esta responsabilidad compartida tiene su fundamento en que dichos elementos forman parte esencial de la estructura del edificio, independientemente de su ubicación específica.

Antonio Martínez, abogado especializado en propiedad horizontal, explica: "La jurisprudencia ha ido reforzando progresivamente este criterio, estableciendo claramente que si el origen del problema está en un elemento común, aunque el daño se manifieste en una propiedad privada, la comunidad debe asumir tanto la reparación del origen como la de los daños consecuentes. Este principio se aplica incluso cuando el mantenimiento de ciertos elementos, como terrazas privativas, pueda estar sujeto a matizaciones en los estatutos comunitarios".

Sin embargo, es importante señalar que la legislación contempla algunas excepciones importantes que conviene conocer. Por ejemplo, determinados estatutos comunitarios pueden estipular que las reparaciones en terrazas de uso privativo, aunque sean elementos comunes desde el punto de vista estructural, sean responsabilidad exclusiva del propietario en lo que respecta a su conservación superficial. Esta distinción entre la responsabilidad sobre el elemento estructural (comunidad) y sobre el acabado superficial (propietario) ha generado numerosos litigios que han requerido la intervención judicial para su resolución.

La Ley de Propiedad Horizontal y la responsabilidad comunitaria

La Ley de Propiedad Horizontal, actualizada por última vez en febrero de 2024, establece claramente en su artículo 10.1 que la comunidad está obligada a realizar "los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes". Este precepto legal incluye específicamente las actuaciones dirigidas a preservar la habitabilidad, seguridad y accesibilidad universal del edificio, conceptos que abarcan claramente la prevención y reparación de filtraciones.

María Fernández, administradora de fincas colegiada, subraya: "La mayor parte de los conflictos surgen por desconocimiento tanto de la normativa como de los propios estatutos de la comunidad. Es fundamental que los propietarios soliciten y revisen esta documentación antes de adquirir una vivienda, especialmente en edificios antiguos donde los problemas de filtraciones son más probables. También es recomendable contar con informes periciales independientes que determinen claramente el origen de las humedades para evitar interpretaciones interesadas".

Uno de los aspectos más relevantes de esta confirmación del BOE es que facilita a los propietarios afectados un procedimiento más expeditivo para la reclamación. Anteriormente, muchos propietarios se veían obligados a iniciar procedimientos judiciales largos y costosos para obtener una compensación. Con la clarificación normativa, resulta más sencillo invocar directamente la ley ante la comunidad, respaldados por el reconocimiento oficial del Boletín Oficial del Estado, lo que puede acelerar la resolución de estos conflictos.

¿Qué documentación necesita el propietario para reclamar?

Para realizar una reclamación efectiva por daños causados por goteras o filtraciones, los propietarios afectados deben preparar una documentación específica que respalde su petición. En primer lugar, resulta fundamental contar con un informe técnico elaborado por un profesional cualificado (arquitecto, aparejador o ingeniero) que determine con claridad el origen de las filtraciones y confirme que proceden de elementos comunes del edificio. Este informe debe incluir fotografías detalladas de los daños, así como una descripción técnica del problema y su causa.

También es recomendable disponer de un presupuesto detallado de los trabajos necesarios para la reparación, tanto de la causa original (elemento común) como de los daños producidos en la vivienda particular. Este presupuesto debería estar desglosado por partidas para facilitar su análisis por parte de la comunidad. Adicionalmente, es aconsejable conservar todas las comunicaciones previas realizadas con el presidente de la comunidad o el administrador de fincas, notificando el problema desde su aparición.

"En muchas ocasiones, una mala interpretación de la normativa puede desencadenar conflictos innecesarios entre vecinos", advierte Carlos Sánchez, perito especializado en patologías constructivas. "Por ello, es fundamental que los propietarios no solo conozcan el contenido del reglamento comunitario y la ley aplicable, sino que también consulten con profesionales cualificados antes de iniciar cualquier acción legal. Un enfoque preventivo, con revisiones periódicas de los elementos susceptibles de generar filtraciones, resultaría mucho más eficiente y económico para todas las partes implicadas".