El resurgir inmobiliario

Más de mil viviendas nuevas en medio año

  • El número de licencias aumenta un 30% desde 2015, cuando se registró el mínimo

  • Las residencias de estudiantes y los fondos de inversión se convierten en protagonistas de la reactivación

Construcción de nuevas viviendas en la calle Alfarería, Triana. Construcción de nuevas viviendas en la calle Alfarería, Triana.

Construcción de nuevas viviendas en la calle Alfarería, Triana. / Belén Vargas

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El mercado inmobiliario en Sevilla está muy vivo. Tanto que ha superado -con creces- las pírricas cifras de los años más duros de la crisis. Atrás quedó el desplome. El sector está en auge y se acerca a los números registrados a principios de esta década. Aún queda por alcanzar el volumen de construcción de la etapa del boom, cuando las grúas poblaban los cielos de la ciudad, pero todo indica que en poco tiempo se volverá a aquellos niveles. Esta nueva etapa que comenzó en 2015 tiene, además, dos protagonistas claros: por un lado, los fondos de inversión que poco a poco han ido adentrándose en un terreno donde sólo tenían cabida grandes promotoras y, por otro, las residencias de estudiantes, con las que se da respuesta a la cada vez más escasa oferta de alquiler para universitarios ante la imparable evolución de los pisos turísticos.

Los distintos informes que han elaborado los grupos que operan en el sector lo dejan claro. El ladrillo ha resurgido. El mercado más castigado por la debacle financiera -y principal motor, junto al turismo, de la economía andaluza- ha dejado atrás su etapa más dura. A los informes de los expertos se suman los datos de la Gerencia de Urbanismo que avalan dicha tendencia. En 2011 el número de licencias de obras se elevaba a 1.263. Esta cifra se había reducido considerablemente respecto a 2007, el último año del apogeo inmobiliario. En 2012 se incrementó levemente (hasta las 1.428) para luego iniciar un vertiginoso descenso que conoció su nivel más bajo en 2015, con 921. Esto supuso un punto de inflexión en la actividad a partir del cual comenzaría una lenta subida que llevó a que el pasado ejercicio el ente municipal otorgase 1.179 permisos, un 30% más que dos años antes. Hasta el 15 de julio de este año se han expedido 743 licencias, más de la mitad que las de 2017, lo que hace prever que 2018 acabe con una cifra similar o superior a la de 2011.

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PINCHE SOBRE LA IMAGEN PARA AMPLIAR / Dpto. de Infografía

Este dato se vuelve fundamental a la hora de verificar el resurgir inmobiliario, una realidad que se constata con un simple paseo por la ciudad. Solares abandonados o promociones que se habían quedado en el esqueleto por culpa de la crisis conocen desde hace meses la presencia de grúas, hormigoneras y trabajadores. Una revitalización de la que no sólo son testigos los barrios periféricos, sino también el Casco Antiguo, donde se reforman antiguos inmuebles para albergar nuevas viviendas, ya sean para uso residencial, turístico o para alojar estudiantes.

La estadística sobre las viviendas creadas los últimos años también resulta una buena prueba de la mencionada evolución. En este caso los datos de la Gerencia se remontan a 2007, el año previo a que comenzara la debacle económica. En aquel ejercicio se edificaron 2.953 inmuebles residenciales. Esta cifra no se ha vuelto a alcanzar desde entonces. El año con un número más reducido fue 2014, cuando sólo se crearon 169. A partir de 2015 comenzó la curva ascendente que concluyó el pasado ejercicio con 1.137 pisos nuevos, una cantidad que con toda seguridad se superará notablemente en 2018, pues hasta el 7 de junio se habían construido 1.014 viviendas, un número que casi iguala a todas las de 2017.

A esta última cifra hay que añadir las licencias aprobadas en la última comisión ejecutiva de la Gerencia para construir o reformar 345 viviendas. En el lote se incluyen 225 pisos en la Avenida de las Ciencias (Sevilla Este), los 63 proyectados en distintos puntos de Los Remedios, 27 en el Casco Antiguo y 19 en el Distrito San Pablo-Santa Justa. La iniciativa a desarrollar en Sevilla Este está al mando de Vía Célere. A esta promoción se suman a otros dos proyectos residenciales de 190 y 228 viviendas. Está última ya tiene aprobado el estudio de detalle.

Sevilla Este se consolida como zona de expansión residencial

Respecto a las licencias concedidas en Los Remedios, en este grupo destacan la adecuación de un edificio ya existente para 27 viviendas unifamiliares y el permiso otorgado para cambiar un inmueble usado hasta ahora para oficinas con el objetivo de que se habiliten en él 20 pisos. En el Casco Antiguo los proyectos a desarrollar conciernen a la reforma parcial de un edificio para construir cuatro viviendas en el Pasaje Mallol, la reforma general de otro inmueble en la calle San Blas (en la zona de San Luis) para 13 viviendas con aparcamiento subterráneo y el cambio de uso (de terciario a residencial) de un local en la calle Sorda (también en la zona norte del Casco Antiguo) para convertirlo en tres viviendas.

La construcción de inmuebles residenciales en el enclave comprendido entre las setasde la Encarnación y la Macarena evidencia el auge que ha tenido una zona que hasta hace menos de diez años mostraba claros síntomas de degradación. La calle San Luis, Feria, el entorno de San Marcos, Regina y la Alameda se han revitalizado a raíz del Metropol Parasol, uno de los objetivos marcados durante el mandato de Alfredo Sánchez Monteseirín y del que ahora se están viendo sus frutos (sin obviar el alto y criticado sobrecoste que generaron las obras del complejo). No en vano, un reciente estudio del Grupo Alianza desvelaba que la venta más cara de pisos usados se localiza en esta zona, con precios que oscilan entre los 2.535 y 3.000 euros por metro cuadrado. Un incremento “injustificado” que a los responsables de la agrupación inmobiliaria les llevó a alertar de una nueva “burbuja” que, además, no se adapta a la realidad del mercado. De hecho, las mayores ventas de pisos de segunda mano durante el segundo trimestre de 2018 se registraron en barrios alejados del centro, donde la compra resulta más asequible para familias con varios hijos en las que la anunciada recuperación económica aún no se ha dejado notar lo suficiente como para hacer frente a un endeudamiento demasiado elevado. Esta situación, según los expertos, sirve de freno a un nuevo estallido en el sector. Hay demanda de vivienda pero los sevillanos parecen tener muy presente la lección aprendida durante los años de crisis. De ahí que a la hora de hipotecarse se lo piensen dos veces, especialmente si se tiene en cuenta que los salarios apenas han mejorado.

Se trata de una de las características del nuevo resurgir del ladrillo. No es la única. Otro factor importante, además de las viviendas y los pisos turísticos, es la predilección por las residencias de estudiantes. En esta semana se han dado a conocer dos proyectos. Uno en la Avenida de Ramón Carande, en las antiguas cocheras de Tussam, y otro en Nervión. Ambos están cerca de los campus universitarios de Ramón y Cajal y de Eusa. A ellos hay que unir al que se le ha aprobado la licencia hace pocos días en la comisión ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo. Se trata de una nueva residencia estudiantil que se levantará en el número 6 de la calle Rodo, en el Arenal. Constará de tres plantas y otras dos bajo rasante destinadas a aparcamiento. Dispondrá también de una vivienda independiente situada en el ático. La iniciativa incluye una “depuración estética” de la fachada y la modificación del patio central existente en el edificio actual. Su promotora es Suresa Chaparro S. L. Las inmobiliarias han puesto el ojo en este mercado con grandes posibilidades de crecimiento en la capital andaluza, que acapara el 16% de los universitarios de España. La ratio de camas es de una por cada 25 alumnos, una relación que puede ajustarse mucho más.

Obras de ampliación de un hotel en la calle Arroyo. Obras de ampliación de un hotel en la calle Arroyo.

Obras de ampliación de un hotel en la calle Arroyo. / Belén Vargas

Otra de las características del resurgir inmobiliario es el protagonismo cada vez mayor que ostentan los fondos de inversión en las promociones. Uno de los factores que pone de relieve el concejal de Hábitat Urbano del Ayuntamiento hispalense, Antonio Muñoz. “Era una tipología que ya existía antes de la crisis, pero que ahora se ha hecho bastante habitual en un sector que hasta hace poco estaba predominado por las grandes inmobiliarias, algunas de las cuales se vinieron abajo en los años más duros de la debacle”, explica el edil socialista. Muñoz añade que “aunque en un primer momento los fondos de inversión se relacionaron con casos que en nuestro entorno más cercano habían acabado en la ruina económica, hoy día se han consolidado como una fórmula perfecta para sacar adelante proyectos de viviendas, residencias universitarias u hoteles, cuya construcción y gestión delegan después en empresas especializadas”. Ahí está el caso de la residencia de estudiantes que se construirá en Nervión y que está promovida por el fondo de inversión Corestate Capital Group, con sede en Luxemburgo. O las dos promociones de viviendas en la Avenida de las Ciencias, la del Residencial Argos (respaldada por un fondo de inversión alemán) y la aprobada recientemente en esta misma vía de Sevilla Este, a cargo de Vía Célere, inmobiliaria española adquirida el año pasado por el fondo de inversión estadounidense Värder Partners.

De igual modo, resulta interesante atender a la apuesta de las inmobiliarias por rescatar proyectos abandonados por otras promotoras con la llegada de la crisis. Ahí están los ejemplos del Mirador de Puerta Cartuja, en Camas; el residencial de Ramón y Cajal; las 101 viviendas en La Florida, que quedaron paralizadas hace 12 años; y los apartamentos de lujo que se construirán en la Barqueta, un proyecto abandonado a finales de la pasada década.

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