La venta de pisos

La vivienda de segunda mano consolida el auge inmobiliario en Sevilla

  • El mercado de las nuevas promociones resurge tímidamente

  • La diferencia del precio del metro cuadrado supera los 3.000 euros entre el centro y la periferia de la capital

Un piso de segunda mano en venta. Un piso de segunda mano en venta.

Un piso de segunda mano en venta. / Juan Carlos Muñoz

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Después de tocar fondo sólo queda subir. Una filosofía de vida que bien puede aplicarse al sector inmobiliario, quizá el más perjudicado por la crisis que ha tambaleado los cimientos financieros del país. La vivienda resurge. Lo hace en toda España, pero en la provincia de Sevilla, y en concreto en la capital, esta resurrección ha encontrado su principal pilar de sustento en los pisos y casas de segunda mano. Así lo avala un informe reciente de la sociedad de tasación Tecnitasa, en el que se afirma una realidad palpable en los cielos de la ciudad, que de nuevo se pueblan de grúas: empiezan a construirse nuevas promociones. Esta entidad también subraya la gran diferencia del valor del metro cuadrado entre el centro y los barrios más alejados, que en el caso de la capital andaluza supera los 3.000 euros.

El mercado inmobiliario ha vuelto a activarse. Uno de los grandes motores del desarrollo económico andaluz sale de los años de penuria. Cierto es que aún queda bastante camino para volver al apogeo vivido a mediados de la pasada década. No se cuenta con el respaldo económico de antes y, sobre todo, existe mayor cautela a hora de invertir. El varapalo de la crisis ha servido para escarmentar. Pero también en este resurgir cobran protagonismo nuevos actores, como los famosos fondos de inversión, que están detrás de grandes proyectos.

El estudio de Tecnitasa presta atención a las grandes ciudades españolas. En el caso de Sevilla detalla que dicho mercado está más centrado en la compra-venta de vivienda usada que en la nueva. Este tipo de inmueble ha despertado el interés, sobre todo, de grupos de inversión nacionales y hasta extranjeros, atraídos en buena medida por el auge turístico que vive esta ciudad. De ahí que muchas de estas operaciones tengan como objetivo que los pisos acaben convertidos en apartamentos para visitantes, un tipo de hospedaje con gran demanda que ha despertado las críticas de vecinos y de hoteleros por la falta de control. Se trata, en todo caso, como apunta el referido informe, de operaciones que se realizan en muchos casos con la intención de “posteriores transmisiones”, esto es, que sirvan de inversión para una posterior venta cuando los precios suban más.

Los últimos datos del Catrasto indican que en Sevilla capital sólo queda un 20% de suelo para construir

Si bien es verdad que la vivienda de segunda mano ha servido en el último trienio para consolidar el repunte inmobiliario, no es menos cierto que las nuevas promociones comienzan a verse tras años en los que las grúas habían desaparecido de los cielos sevillanos. Se trata de un mercado condicionado en la capital andaluza por un factor importantísimo, como es la falta de suelo que tiene la ciudad actualmente. Los datos con los que la Dirección General del Catastro cerraba 2018 alertaban de que en Sevilla se agotaba el terreno para edificar. Sólo quedaba un 20% de su superficie disponible para tal fin. Por tal motivo, los pisos de nueva factura se levantan en zonas muy concretas que aún no está ocupadas de todo. Dos, principalmente: Sevilla Este y Huerta del Rosario.

Una pareja anuncia que pone su vivienda en venta. Una pareja anuncia que pone su vivienda en venta.

Una pareja anuncia que pone su vivienda en venta. / D. S.

El sector de la vivienda de primera mano, por tanto, busca ahora su desarrollo en el área metropolitana. En lugares específicos como el parque de Entrenúcleos, en Dos Hermanas, el municipio sevillano que presume de tener la población que más crece de la provincia, gracias en parte a las medidas que se pusieron en marcha en plena crisis, lo que ha permitido que, una vez que las entidades financieras han vuelto a dar facilidades para el préstamo, los promotores se encuentren con una gran cantidad de suelo disponible (urbanizable) para hacer realidad sus proyectos.

No obstante, el informe de la citada tasadora incide en que, antes de que estas promociones entren en el mercado, aún queda por vender un “amplio” número de viviendas en manos de las entidades bancarias. Al igual ocurre con inmuebles particulares cuyos propietarios lo ponen ahora en venta, al aprovechar que la economía ha retomado el pulso. “No será fácil ni se venderán en poco tiempo las promociones que se encuentran en marcha ni las que se pretenden construir”, explica Rosario García, delegada de Tecnitasa en Sevilla.

Respecto a los precios, la tasadora abunda en que la subida de éstos ha sido “moderada” en Sevilla, aunque con claras “excepciones”. Los crecimientos más destacados se han registrado en el Casco Antiguo, Triana y Nervión. Un aumento del que alertaron varias agencias inmobiliarias, al entender que no tenían justificación y que estaban provocando una “inflación” y “burbuja” similar a la que vivió el sector en los años previos a la crisis.

Bloques en construcción en Entrenúcleos, zona de expansión de Dos Hermanas. Bloques  en construcción en Entrenúcleos, zona de expansión de Dos Hermanas.

Bloques en construcción en Entrenúcleos, zona de expansión de Dos Hermanas. / Juan Carlos Muñoz

En el resto de la ciudad el precio del metro cuadrado se ha mantenido prácticamente igual. E incluso en algunas zonas se han apreciado los últimos años “bajadas continuas”.

En este ámbito se sigue observando la gran diferencia entre el coste de la vivienda situada en el Casco Antiguo y la de la periferia. La tasadora, en su informe a nivel nacional, cita que en el entorno de la Catedral de Sevilla el metro cuadrado llega a valer una media de 4.400 euros. Pues bien, en barrios como Amate, Pino Montano, Polígono Norte y Bellavista dicha cifra se reduce a 1.050 euros, cantidad, no obstante, que ha experimentado un aumento anual del 6%. El estudio también menciona que en barrios como Los Pajaritos y la Candelaria se puede adquirir un piso de segunda mano por 18.000 euros.

El precio más alto del metro cuadrado en el centro de la ciudad queda, sin embargo, por debajo del que se pide en otras ciudades andaluzas. Tal es el caso de Marbella, donde se encuentra a 5.700 euros en la zona de Puerto Banús; o en el casco antiguo de Málaga, en el que dicha cantidad llega a los 4.800 euros. En el paseo marítimo de Cádiz también se sitúa por encima de la de Sevilla, con 4.550 euros. Por contra, las zonas más caras de Huelva y Jaén resultan más asequibles, al estar por debajo de los 2.000 euros.

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