¿Con cuánto tiempo debe avisar el casero para desalojar a un inquilino? La Ley de Arrendamientos Urbanos aclara los plazos

En un contexto en que la demanda de alquiler de vivienda supera ampliamente a la oferta disponible, conviene que los inquilinos conozcan cuáles son sus derechos. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula en su artículo 9 la duración mínima de los contratos, las prórrogas y los requisitos que deben cumplirse para dar por finalizado un alquiler. Entre ellos, destaca el plazo con el que los caseros deben comunicar a los inquilinos su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.

En 2019, se introdujo una modificación de la norma para establecer cinco años la duración mínima de los contratos de alquiler si el arrendador es una persona física, y siete años, si se trata de una persona jurídica. Con ello, si las partes firman un contrato por una duración menor, por ejemplo, de un año, el contrato se prorrogará de manera obligatoria y automática por plazos anuales hasta llegar a los cinco años de duración. Pero ¿qué ocurre a partir de entonces?

¿Con cuánto tiempo debe avisar el casero para desalojar a un inquilino?

Cuando se cumplan los cinco años de duración del contrato de alquiler, el inquilino no tendrá por qué abandonar la vivienda. Según el artículo 10 la LAU, el contrato deberá prorrogarse por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, salvo comunicación expresa por parte del propietario:

• El casero deberá comunicar formalmente al inquilino su voluntad de no renovar el contrato con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de finalización de la última prórroga. Si no lo hace, el contrato se prorrogará automáticamente un año más.
• Si es el inquilino quien, por su parte, no desea renovar el contrato, tendrá que comunicárselo al casero al menos dos meses antes de que se cumpla el mínimo de cinco años.
• A partir del quinto año, el plazo para que el arrendador avise al arrendatario que debe abandonar la vivienda será de un mes antes del cumplimiento de cualquiera de las anualidades.

El propietario también está obligado a avisar si lo que quiere es ofrecerle al inquilino un contrato con condiciones distintas al inicial que incluyan, por ejemplo, una subida de la renta mensual. En este supuesto, el inquilino puede desestimar el nuevo contrato y abandonar la vivienda.

¿Cuánto tiempo puede prorrogarse un contrato de alquiler?

Por tanto, un arrendatario podría llegar a vivir en la misma vivienda hasta un total de ocho años en caso de que el contrato inicial se prorrogue tácitamente. Imagina el siguiente caso:

• Fecha de firma del contrato: 1 de diciembre de 2022
• Fecha de finalización prevista: 1 de diciembre de 2027. El propietario deberá avisar al inquilino antes del 1 de agosto de 2027 en caso de que no desee prorrogarlo, también si quiere subirle la renta (el 1 de octubre de 2027 si es el inquilino quien no quiere seguir)
• Sin preaviso, el contrato podrá prorrogarse hasta el 1 de diciembre de 2028. Llegados a este punto, el arrendador debe avisar al arrendatario antes del 1 de noviembre de 2028 para que abandone la vivienda
• El mismo contrato podrá acumular otras dos prórrogas tácitas hasta el 1 de diciembre de 2030

Durante los primeros cinco años, solo los inquilinos podrán notificar al propietario de la vivienda su voluntad de renovar el contrato con al menos 30 días de antelación a la finalización del mismo o de cualquiera de sus prórrogas. Cabe recordar que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante dicho periodo incluso si el propietario la vende.

¿Se puede desalojar a un inquilino antes de cumplir cinco años de contrato?

No obstante lo anterior, existen dos supuestos en los que el inquilino deberá abandonar la vivienda antes de que se cumpla el plazo mínimo de cinco años de duración del contrato:

• Si transcurrido el primer año, el propietario acredita la necesidad de la vivienda para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o bien para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, deberá avisar al inquilino con dos meses de antelación. Todo ello siempre que esta posibilidad esté recogida en el contrato.
• El incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino —impagos, subarriendos, desperfectos, obras no autorizadas, usos inadecuados, actividades molestas, etc—, puede dar lugar a la extinción de pleno derecho del contrato.